樓市專家湯文亮曾經講過，香港有六成物業沒有按揭，而六成樓宇沒有按揭其實是一個安全比例，基於樓宇按揭比例越低，承受樓宇下跌的能力就越大，承受能力越大就越難大跌。
這個觀點非常好，但如果樓宇是作投資用途，香港的租賃回報實在是非常低，在亞洲地區由尾數返轉頭僅能排尾四，最差為韓國，尾二是台灣，尾三是中國內地，香港緊隨尾四，數據指出現時香港的市中心及市中心外住宅租金回報率分別只有1.62%及1.74%，日本及新加報的租金回報均比香港為高。意味着，投資房地產，是等升值多過等租金回報。
市中心的回報率用1.62%作比較，等同於最近飆升的美國10年期債券也是1.6%左右。實在是非常之不吸引。換句話說，投資房地產最看重的是資產升值，而並非看重租值回報。
最近跟一位房地產高手聊天，他預測今年全年的樓市有3-5%的升幅。基於我不是地產專家，我不敢評論，但我同意全球的量化寬鬆，絕對會導致資產價格飆升，甚至引致通脹。引致通漲這個部份留待下次慢慢詳談。
但水漲船高這個道理卻很清楚。不斷印銀紙，在水浸的情況下，資產就像一條船一樣很難沉下去。至於移民潮，失業率上升等等因素，似乎未有大幅拖低樓市，他認為就算是去年三月，美股大瀉觸及熔斷機制下，樓市平均也是下調了10%而已。而似乎經濟下滑壓力在未來亦很難進一步惡化。
無論如何，在超低利率環境下，聯儲局將於香港時間3月18日凌晨公布議息結果，並發布最新經濟預測。聯儲局早前開始提出「平均通脹目標」策略，即容忍通脹在某段時間高於2%。換句話說，即是確定了繼續量化寬鬆的明確目標，大部份專家也認為量化寬鬆會維持至最少明年也不會有大改變。因此低息環境將會持續下去，利息平，供樓平，樓價更難大幅下調。
就算同意了樓價未必會大幅下調，但物業收租回報偏低這個始終是一個不爭的事實，讓很多拿着現金的投資者止步。除了租金回報低之外，買樓收租同時亦有很多成本包括差餉，管理費，地產佣金，空租期等等。但如何可以擴大租金回報率。坊間最近興起了一層樓兩個租客的投資策略。對於持有物業的業主，又興起了自住物業收租策略。其實原理很簡單，就是把自己（沒有按揭的）的物業，做一個物業按揭套現，用這筆貸款做一個高息投資賺取息差。
用一個實例試試解釋一下，2008年陳先生一手買入「首都」705呎實用面積單位自住，買入價當年為483萬。到今年銀行估價市值以達950萬。假設陳先生已經沒有按揭在身，他可以做物業按揭貸款，最高可以按60%一按或500萬（以較低者為準）。在這個例子中，陳先生可以輕鬆加按套現拿200萬現金，現時按揭利率約為1.6%，用供樓年期30年計算，每個月供樓需要月供$7,000。做完按揭之後，把提取的200萬現金放到一些高息投資中就可輕鬆賺取息差。
以保險公司及銀行也經常推介的派息基金為例，假設每年派息7%的話，每月可以收取$11,666 的基金利息，扣除每月按揭供款的$7,000 ，可以額外增加利息收入$4,666。因為按揭供款是還息還本，五年後，按揭結餘應從200萬降至約173萬。貸款額減少導致資本增加了$270,000。
另外每月賺取$4,666的息差，5年總共提取了$280,000。兩項收益加起等於$550,000。（實際情況，因基金價格會改變，派息於5年間亦有高有低，這個真實例子最後增加了60多萬）在這個情況下，陳先生就可以把自住的物業，把自己無形的一間房間分租出去，每個月收取租金$4,666，五年間未計物業增值，輕輕鬆鬆多賺了50多萬元。這就是最近很流行的自住物業收租投資法。
要注意的是，這個方法始終是投資於基金賺取利息回報，基金本身的價格是有波動的，以往成功能做到不代表未來也能成功做到。所以這個計劃是有一定風險的，有興趣的朋友一定要找一個資深的財務策劃顧問，仔細研究一下每一隻派息基金的利與弊，從而作出風險評估，再考慮用什麼工具去賺取息差甚至乎適合不適合做這個息差投資法。
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陳寅元Allen簡介
資深理財策劃及風險管理師、保險業知名人士。超過20年金融行業銷售及管理經驗，曾任職美資銀行副總裁。2008年加入保險業並於兩年間成為區域總監，現為香港市值最高保險公司的資深區域總監。
Allen 曾參與多個財經及保險相關的電視節目，入行以來獲獎經驗豐富，曾獲 HKMA 香港管理專業協會第38屆傑出推銷員獎、多次成為百萬圓桌會 (MDRT) 會員，包括2次奪得 MDRT TOP OF TABLE (TOT) 的資格肯定、持續獲香港人壽保險經理協會 GAMA 頒發國際榮譽獎項、管理卓越獎鑽石級 (IMA) 及最高管理成就獎 (MAA) 。
現任:
香港專業人士聯會 理事
香港人壽保險經理協會 (GAMA) 董事
