近期香港樓市走勢疲弱，從新聞報導不難見到港九新界的大型屋苑出現蝕讓，例如太古城3房戶劈價近兩成方能售出、柏蔚山3房持貨4年蝕逾500萬元等！可能你會認為現時樓價低水，是入市的好時機，但大陸封關政策加上移民潮不斷，香港人口持續流失。樓市承接力欠奉，很多業主也不知所措。現時當然不是貿然入市的好時機。但宏觀環球樓市，香港樓市真的罕有地跑輸其他大城市。
海外樓盤疫情期間升至少三成
雖然香港樓市前景模糊，但海外樓市升勢卻一發不可收拾，舉個例來說，我的女兒近日在加拿大租屋，租入一個500呎單位，月租竟然索價3000加幣，即約1.8萬港元，租金可媲美香港。其實海外國家樓價及租金在疫情期間上升不少，根據市場分析報告顯示，加拿大樓市價格由2020年1月的54.8萬加幣上升到今年6月的80.7萬加幣，升幅接近5成。
其他國家如港人近年熱衷舉家移民前往的英國，樓價在疫情期間亦持續上漲， 2020年1月樓價中位數為23.19萬英鎊，今年六月時已經上升至28.63萬英鎊，升幅為22.2%。當然，這只是全國平均樓價中位數，個別地區例如英格蘭的樓價中位數已經超過30萬英鎊。
昔日新西蘭及澳洲的樓市交投較為淡靜，然而在疫情期間出現一個樓盤，有30名買家入票競爭的現象，競爭激烈成交價自然愈高。樓價方面，新西蘭平均樓價由2020年1月的75.62萬元，上升至今年6月的106.8萬元，升幅達到四成。至於澳洲的樓市中位數則由54.99萬澳元，上升至76.5萬澳元，同樣上升了近四成。
僅300萬可買大單位或別墅
即是海外物業大幅上升三成或以上，但價格仍然遠低於香港，以上三個國家的平均樓價介乎300萬港元至400萬港元，這個價錢已經可以買入500呎以上的公寓甚至是非市中心地區的兩層獨立別墅。因此在投資角度而言，買入海外物業留待升值會是不錯的選擇。
相比起香港，投資海外物業的另一個優勢是出租回報較高，香港物業投資回報平均只有2%，然而海外物業可以高達4%或以上。就如上述提及，女兒在加拿大租入單位需要1 .8萬元，而加拿大的樓市中位數只是488萬元，即出租回報率為4.4厘，高於香港兩倍。
供應鏈問題 多國樓市仍有升勢
事實上，環球多個國家的樓市後疫情時期並沒有太大跌幅，近日有研究報告公布第二季全球樓市指數，在調查的58個國家之中，有49個國家的樓價持續上漲，導致樓市上升其中一個原因是通脹影響。由於烏克蘭及俄羅斯衝突以致能源供應減弱，繼而影響供應鏈及原材料行業。
當中樓價升勢最強勁的是土耳其，今年第二季樓價按年上升45.88%，越南胡志明市樓價上升接近20%、羅馬尼亞上升14.17%及冰島上升12.92%。當然亦有部份國家樓市進入下跌周期，例如政局動盪不穩的斯里蘭卡跌35.55%、「賣豬仔事件」鬧得熱烘烘的柬埔寨跌11.65%、波多黎各跌10.95%等。
香港樓市雖然持續跑輸國際，但我認為自住物業絕對不適合在下跌時平價沽出。不竟現在跌市都只能歸咎於內地仍未通關，樓市承接力薄弱，另一方面移民潮不斷，加拿大、英國都向港人提出低門檻的移民方式，吸引港人在未來兩年持續離港。但始終是短期因素。長遠我仍然看好香港及香港樓市的前景。更重要的是中國人一向著重於「安居樂業」，把自住物業售出，怎能安居？況且現在一賣，將來一買，中間牽涉很多使費，而且亦未必可以買回自己熟悉的，喜歡的住宅。種種因素，還是繼續持有來得實際。
另外一個做法去應對樓市下跌風險，我建議業主可以考慮做一個保守的物業活化。把物業底押，透過低成本的私人銀行融資。（現在港元融資成本約2.8-3%）。再投資穩定的定息工具以賺取息差。以投資匯豐銀行的債券為例也有6%的回報。舉個例子，一個估價$2500萬的單位，私人銀行願意透過循環貸款開一條$1000萬的額度，保守地融資$800萬，已經可以零成本開立一個私人銀行戶口。期間透過投資一些超保守的定息工具，業主就可以從中賺取息差，以彌補物業短期波動的風險。而2500萬元的單位，如果融資額做保守的800萬，這個比例對受到樓市短期的波動而影響避追孖展的風險不算太高。
當然，定息工具五花八門，保險儲蓄計劃是其中一種，在眾多投資工具到面對價格調整， 2022年唯一有升冇跌的就只有保守的保險儲蓄計劃了，因此如果業主有一層已經工滿的住宅，其實可以找一些私人銀行了解一下融資的可能性，再看看有沒有定息工具可以賺取息差，從而對抗樓市短期下跌的風險。
如果你有興趣了解一下，請儘快找你相熟的私人銀行朋友或者理財策劃顧問了解一下相關服務吧。
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陳寅元Allen簡介
資深理財策劃及風險管理師、保險業知名人士。超過20年金融行業銷售及管理經驗，曾任職美資銀行副總裁。2008年加入保險業並於兩年間成為區域總監，現為香港市值最高保險公司的資深區域總監。
Allen 曾參與多個財經及保險相關的電視節目，入行以來獲獎經驗豐富，曾獲 HKMA 香港管理專業協會第38屆傑出推銷員獎、多次成為百萬圓桌會 (MDRT) 會員，包括2次奪得 MDRT TOP OF TABLE (TOT) 的資格肯定、持續獲香港人壽保險經理協會 GAMA 頒發國際榮譽獎項、管理卓越獎鑽石級 (IMA) 及最高管理成就獎 (MAA) 。
現任:
香港專業人士聯會 理事
香港人壽保險經理協會 (GAMA) 董事
