內地樓市經歷幾年發展下來,價格下滑伴隨著成交萎縮,政府持續出招救亡。過去⼀段時間,內地及中央政府其實已推⾏⼀系列政策,如認房不認貸、放寬限購、減少⾸付、所得稅退稅及「保交付」等來救市。然⽽,這些措施出台⾄今卻仍未⾒有多⼤成效,今年1 ⽉⾄10 ⽉,內地⾸100 名房企的實現銷售⾦額仍按年下跌近27.5%,不少⼈歸咎於內房需求疲弱,除了是受整體經濟及⾼庫存等因素影響外,市⺠及投資者對內房企業頻頻違約、信⼼嚴重不⾜等更是另⼀關鍵。
最新的兩項「⼤招」包括下達銀⾏向房企放貸提出「三個不低於」的要求;同時,當局擬設立「房企⽩名單」,涵蓋⼤約50 家地產商,他們將獲得政策及⾦融資源全⼒呵護,象徵著救市⼤計進入新階段,由專注「保交樓」到兼顧「救房企」,並可能開啟內房⾏業的兼併時期。但反過來看,個別⼤型房企倘未能上榜,恐如就此消失於江湖,投資投機不得不慎重⼩⼼。
⼈⺠銀⾏、⾦融監管總局、中證監等三⼤部委11 ⽉17 ⽇聯合召開⾦融機構座談會,研究關於房地產⾦融、信貸投放、融資平台風險化解等重點⼯作。會上向各銀⾏提出「三個不低於」要求:⼀、本⾏⾃⾝房地產貸款增速不低於銀⾏⾏業平均房地產貸款增速;⼆、對非國有房企貸款增速不低於本⾏房地產貸款增速;三、對非國有房企個⼈按揭增速不低於本⾏按揭增速。
內地當局在2020 年8 ⽉份提出的「三條紅線」監管政策,即「剔除預收款後的資產負債率⼤於70%,淨負債率⼤於100%,現⾦短債比⼩於1 倍」;任何房企觸犯該些紅線,便將被限制新增貸款。此項政策原意為阻嚇⾼槓桿房企過度融資,意外地掀起連鎖效應,導致⼤批在「三條紅線」只踩中⼀兩條,甚⾄完全合格的⺠營房企,也很難取得新貸款,結果接連「爆雷」,造成債務違約、樓盤爛尾、經濟承壓。
原有的「三條紅線」意在限制銀⾏向房企放貸,近⽇提出的「三個不低於」卻要求銀⾏對房企(尤其是非國有房企)放貸必須維持⼀定增長速度。業內⼈⼠把最新要求形容為「新三條紅線」,視之為房地產⾦融政策之⼤逆轉。
「新三條紅線」若全⾯落實,對內房固然是好消息,但銀⾏變得很被動。在商⾔商,銀⾏若判斷地產⾏業前景不明朗,⼜或者覺得⺠營房企風險過⾼,不借錢才是對股東及持份者負責任的做法。惟在最新要求下,無論銀⾏有何專業判斷,都不得不向房企(特別是⺠營地產商)增加放貸;⽇後倘造成壞賬損失,找誰說理去?
內地銀⾏不良貸款比率將可能因⽽上升,並造成淨息差下降(今年上半年已跌⾄1.74%的歷史低點)的情況出現,這對內銀投資者來說將是⼀個不⼤利好的消息,特別是在早前的第⼗四屆全國⼈⼤常委會第六次會議上,有部分委員認為「⾦融業向實體經濟讓利的空間仍很⼤」。
政府思慮周全,當然不會引發內銀財務危機。因此,伴隨「新三條紅線」,當局還準備了配套措施。據住建局轄下《中國房地產報》引述消息報道,⾦融監管部⾨現正起草「房企⽩名單」,初步擬按照銷售榜50 強篩選出⼤約50 家房企,讓該批房企獲得信貸、債權、股權融資等多⽅⾯⽀持。另據Bloomberg 報道,暫時「上榜」的房企包括萬科(02202)、碧桂園(02007)、遠洋(03377)、龍湖(00960)、新城(01030)、旭輝(00884)等,正式名單料於數⽇內公布。
相信「⽩名單」上約50 家房企將得到政策及⾦融資源全⾯傾斜,各銀⾏在「新三條紅線」要求下,只需按照名單放貸,這就可以降低壞賬風險。
「新三條紅線」和「房企⽩名單」可能開啟內房⾏業兼併時期,皆因名單上房企將獲⼤量資源⽀持,可⽤相對低廉成本取得⾜夠資⾦,除了繼續買地,還將有條件收購「榜上無名」的房企或其項⽬,擴張市場份額,意即「⽩名單」房企不但「活下來」,更有機會「活得好」,成為最後贏家。當然,資源傾斜⼒度與具體落實⽅案與效⼒⾼度相關,贏家之說⽬前只是⼀個可能性⽽已。
據克⽽瑞統計,今年截⾄10 ⽉底的銷售50 強房企還包括融創(01918,排名17位)、恒⼤(03333,18 位)、世茂(00813,35 位)、雅居樂(03383,43 位)等,另有處於邊緣位置的佳兆業(01638,52 位)、合景泰富(01813,57 位)等,但上述Bloomberg 報道提及的初步入圍房企暫未⾒這些名字。這些企業的危險性並未解除。周四的全板塊上升只是氛圍帶動,還是要理性看待。
⼼安⾃在
【關於 #龍稱】
佛教徒。龍天護法之象,心法相稱之本。少年時移居香港,高中開始接觸財經訊息並學習投資,至今凡三十年。投資既是個人興趣,亦為終身事業。曾任職於《信報》,與曹仁超先生結下忘年之交,有師徒之情。後曾就職於歐美投資銀行。
財富多寡與否在因果,也在心量,因果展現為運氣與能力,心量可改理解為布施、渴望、蓄水池等等,心量越大,福報也越大。在每一個當下把握主動,以積極態度守護財富乃至人生愿望,財富增長、心想事成是必然結果,也能為有緣人帶來光明和快樂。
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