影響港鐵4大因素
第一，香港車務營運收入，近年港鐵加價的能力比過往弱左，分析近年一些調整票價條款，例如會加入賣樓收益作為影響加價的其中一個因素，令港鐵在這方面的賺錢能力，比過往年代略減。
第二，港鐵其中一個收入來源，就是租金收入，雖然短期一般，但中長期都會慢慢好轉的，整體市道長遠也會好轉，因此長遠這部分仍有價值。
第三，地產因素，長遠仍是一個有價值的部分。
第四，維修成本。近年港鐵的事故增加，與鐵路老化有關，因此這方面的維修成本將會不斷增加，影響了賺錢能力。上述4大因素，將影響港鐵長遠股價發展，以下會再慢慢拆解。
企業基本簡介
港鐵主要經營以下核心業務：香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資；與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。
香港鐵路網絡內的車站商務，包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。
港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。
在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自「物業重估」的虧損數產生，這只是一個會計上的數字，如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。
港鐵的獨特性
港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。
港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。
2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。
物業方面的優勢
另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。
這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。
這部分每年貢獻數十億、甚至過百億盈利，雖然近年香港物業市場轉弱，港鐵這部分的收入也下跌，但投資者並不用過份放大這刻的情況。最重要是分析，這企業長遠的優勢，以及發展情況，土地在香港始終有一定價值，地產市道總有好有壞，港鐵有物業發展權，再加上物業都是鐵路上蓋，可見優勢仍強，長遠質素仍。
鐵路業務只是中等
分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都穩定，而預期往後亦能以平穩增長去形容；雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好。
另外要留意，港鐵近年多了事故，反映整個鐵路系統出現了老化，往後的維修費用相信只會有增無減，加上港鐵出現大型事故就會有罰款，影響了盈利能力。
除香港業務外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。
不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。
港鐵的經營利潤數字略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。
