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投資房託注意的6件事

21-05-2024
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房地產信託基金(REIT)是不差的投資工具,現時不少房託在港交所都有上市。投資房託有少少似「買樓收租」,但不是自己買樓,而是該基金買樓,並買入一個物業組合,自己則擁有組合的一小部分。

而該基金會買入不同類別的物業,同時進行管理,並將租金派給投資者,令投資者如同買樓收租一樣。

房託主要投資在各類型的房地產,例如服務式住宅,酒店,商廈,停車場等,主要的會報來自於租金的收入。房託被要求將「可分派收入」的9成作為派息,所以滿足了派息比率高的要求。租金穩定,回報同樣穩定,房託就成為理想的收息資產。

房託有利有弊

如果要比較自己買樓收租,又或買房託收息,其實各有利弊。

房託優點:

  • 房託入場費較少
  • 買賣較容易,較靈活
  • 自己不用管理
  • 減少集中在單一物業風險
  • 較易投資到不同類別的物業

房託缺點:

  • 管理權交給房託管理層
  • 投資者依靠管理層的質素、眼光
  • 價格受投資市場影響,較波動
  • 物業無法自住、自用
  • 物業無法為自己進行加按

分析房託的6大重點

  • 過往的派息情況
  • 物業的類別,位置和質素
  • 租金情況和出租率
  • 租金的長遠增長力
  • 現時地區物業的大環境分析
  • 負債結構如何

現時香港上市的REITS包括有:陽光(0435),置富(0778),泓富(0808),領展(0823),富豪(1881),冠君(2778)等。

由於投資房託如同買樓收租,投資者要了解該物業的情況,平貴,租金回報等,去決定是否投資該房託。

上述是投資房託前,投資者要分析的6個要點,例如分析過往5年的派息情況,以及了夠物業質素都是重要的。投資者可以從財經網站,找到5年派息等資料,以及在該房託的網站,或年報,找到持有物業的資料。

投資者一定要了解,該房託持有那些物業,位置,收租情況如何,有需要可以實地視察一下,如同「自行買樓」般去分析房託。

投資者一定要分析上述的6大要點,才可進行投資。

房託分析

近年,香港的房託表現較弱,主要受到以下原因影響:

1)外圍利率高,市場對要求回報增加,股價受壓
2)出租率略有下跌
3)租金有下跌的壓力

第一點,要到美國減息數次,才會好轉,雖然美國不斷推遲減息,但如果投資者以長期眼光分析,減息是方向,因此,股價長遠將會慢慢好轉。

至於第二及第三點,就要睇乘港市道的回勇情況。

香港人的消費模式改變,都會部分房託影響,例如網購及北上消費,不過香港人一向好貪新鮮,因此有部分人北上消費模式並不是長期性的,但當然,也有部分人會成為一個長期消費模式。

因此,這部分會對房託有影響,但又不用過份看淡,認為房託完全無價值。

另外,近年香港經濟弱,影響了寫字樓的租務情況,相信短期仍會有不利,但經濟有週期,香港始終有獨特地位,稅務低也是吸引之處,因此,長遠仍會好轉。