年輕時，常聽到別人形容香港為「彈丸之地」。香港陸地總面積為1115平方公里，約五分之一上海市大，十五分之一北京市大。在全國城市排名中，這個特別行政區真的不算大。但更有趣的是，在我們這個面積不大的地方上，有超過75%地方是屬於草地/荒地、林地/灌叢/農地/濕地。利用作為住宅用途的土地只佔總面積的6.9%。跟我們同是也面對面積限制的新加坡，他們已利用作住宅用途的土地比例就佔她們的整體面積約14%。這個土地資源分配政策上的差異，就令最終可以用上蓋房的土地資源有著極大的分別，大家平均居住面積在兩個城市中因而亦有明顯的差距。聰明的讀者可能立刻會說，香港一直奉行高地價政策，土地資源當然會奇貨可居，如果不是這樣，你要交的稅款一定遠遠超過現在許多啊。
白吃蓮蓬
世上事確實難以兩全成美？低稅率高地價在過去為庫房累積了可觀的儲備。同時之間，彈丸之地的香港亦成就了數量不少的世界級富豪，若以人口密度計算，香港富豪的比例應是全球之前列。當年看懂形勢的一群人，將這門地產生意推向極致，香港因而連續13年成為全球樓價最難負擔城市，樓價對收入的比率為18.8倍（Demographia 國際樓價負擔能力報告）。而且，這發展方式，亦成了不少內地城市的仿效對象，成就了內地版的地產風雲。
這些資產價值擴張帶來的盛勢，亦不可能是白吃蓮蓬的。房地產價格高，令各行各業的經營成本百上加斤，在收入明顯不高漲之際，相應的經營利潤就會偏低。因此，有作者認為，這情況將香港的未來掏空了。現時香港各樣成本高已經是一項不爭的事實，但單單以此就判定香港之未來。只可引用近期裘千丈常用的一句話：「也未可知！」
從投資的角度，資產的價值取決於資產所產生的現金流，再利用折現率(discount rate)轉換成現時的價值。所以在房地產投資上，從租金產生出來的未來現金流是一個影響資產價值的重要考慮因素。市場對未來資產價值的意見分歧，其中一個原因，往往就是對未來租金走向的不同判斷。有分析指出，現時住戶房地產的總租金回報率約為3.2%。另外，縱使房價在過去一段時間持續下滑，租金金額不但沒有下跌，而且在更多的市場需求推動下，有著溫和的升幅。因此，他們相信房地產價格的調整已經進入尾聲。不過，筆者擔心「價落租升」的現象，如果經濟並未能如願持續恢復起來，租金下行的壓力就會陸陸續續出現，到時候，資產價值的壓力就會更加顯著了，大家不可不察 !
跟「撤辣」同一效果 ?
除了租金，影響資產價值的另一項主要因素就是利率，因為它會直接影響大家計算折現現金流的折現率。所以，美國聯儲局議息，把美國聯邦基金利率開始向下調，成了不少地產經紀與客戶打開話題的一招好招。
