美聯儲今年9月開始減息，對重資產企業而言有望降低融資成本。順豐房地產投資信託基金執行董事及行政總裁翟廸強在接受新城財經台《企業藍圖》上市公司專訪的時候指出，公司關注息率變化，並且留意市場發展，在適合的時候利用適合的對沖工具，降低融資成本。另外，進入減息週期，公司會積極考察項目，選擇質素較佳的項目，在市場情況明朗之後就會加速進行收購。（撰文：朱明亮）
由於過去兩年多時間，利率環境持續高企，順豐房託利用金融工具調整定息及浮息債務的比例，以對沖利率風險。在2024年上半年，順豐房託訂立兩份短期利率掉期合約，以分別就2024年上半年及下半年，對沖港元定期貸款餘下的12.59億港元，確保在減息未明朗前夕免受市場波動影響。截至今年6月底，公司旗下的港元貸款全部以利率掉期合約，鎖定利率計息。
儘管美國聯儲局自2022年3月開始的加息週期已經結束，今年9月進行首次減息50個點子。但翟廸強表示，公司會繼續關注利率變化，不會揣測減息的步伐，因為公司已經鎖定融資成本，鎖定今年分紅派息。
翟廸強透露，一項本金金額達21.59億港元的五年期貸款融資，原有利率為香港銀行同業拆息加年利率1.10%，通過今年再融資，實際年利率進一步下降了0.4個百分點，為集團公司節省了成本。目前利率週期變化，公司對於2027年前的對沖策略還在積極觀察當中。對於ESG貸款只需要符合能源節省等條件，順豐房託亦已經在做，可持續貸款能夠幫到節省融資成本以及承擔企業責任。
跨境電商支撐華南倉儲需求
在營商環境方面，今年上半年環球經濟仍充滿挑戰，中國經濟在第二季度放緩，但物流業務仍一定程度上受益於需求增長，而且網上零售的增長速度更高於線下零售總額，反映消費者及企業持續將消費活動從線下轉移至線上渠道，進一步帶動對物流服務的需求。此外，全國新增倉庫供應按年減少43%，以華南地區尤甚，反映供求缺口正逐步收窄，故此華南地區的倉儲租金以及出租率較其他內地地區為好。
長沙物業由於預期區內供過於求的情況，為順豐房託租金造成下行壓力。而佛山物業則由順豐集團全部租用，蕪湖物業今年到期的可出租面積過半數已經獲得續簽或重新出租。不過，青衣物業的租賃就表現穩定增長，不僅今年到期的租約成功續簽，而且續租租金平均上調了10%。
翟廸強指出，香港高端物流地產供應相對較少，過去一年機場附近有大項目落成影響了整體市場出租率，但對公司的租金影響不大。香港的物業接近70%的面積租給母公司順豐集團，收入相對平穩。但內地整體環境變化大，特別是中國經濟增長放緩，加上供應增加，令到物流地產出租率在華北地區較低，例如長沙物業今年續續租金就減少了10%左右。幸而目前公司物業在華南地區為主，有基本工業支撐，對物流倉需求強勁，特別是近年興起的網購平台，增長很快，幾個龍頭電商已經搶佔了不少倉位。
現金流穩健未有減派息需要
順豐房託擁有四項現代物流物業，位處於主要物流樞紐，包括香港青衣以及內地的湖南省長沙、廣東省佛山及安徽省蕪湖。截至2024年6月30日，順豐房託投資組合的整體出租水平維持在98.0%的高位。
翟廸強表示，作為業主，會選擇實力比較強的租戶，加上目前網購平台的貨量還是比較龐大，需要倉庫去處理業務，因此並不擔心出租率的情況。不過的確有客戶要求協商降低租金的情況。
順豐房託的增長主要透過併購帶動，不過由於過去高息環境持續，故公司並未出手。翟廸強指，收購主要以順豐集團的項目為主，並不是第三方項目，因為集團物業穩定性較高，過去一年多以來，都主要留意大灣區的項目，因為部分已經完工，部分項目還在興建，一旦進行收購之後，所購物業將可以馬上帶來穩定現金流。而目前順豐房託考察的項目收入比較穩定，適合在未來半年或者一年進行收購，但收購的時機還是要考慮整體息率環境以及資本市場的情況。
