六大因素拆解 2025年香港樓市

香港樓市從高位回落2、3成，現時面對中國及香港經濟未完全回勇，樓市之後會再跌？還是穩定？這文章會拆解影響香港樓市的6大因素，分析短中長期的影響。

第一點：中國政策令樓市止跌

中國政府在2024年9月，推出了多項支持經濟及樓市政策，雖然不會令經濟快速好轉，但有穩定作用，當中也發放了訊息，如果有必要，會再推出支持經濟政策。

所以在大方向上，經濟會開始穩定，慢慢向好，但全面回勇就要時間，當中國的經濟與樓市穩定，除了影響香港樓經濟而影響樓市，也影響香港地產發展商。因為部分發展商有在內地賣樓，如果內地樓市弱令物業難出售，就會影響該發展商現金流，從而在香港的物業，要大力減價速銷，令資金加快回籠。

因此，中國政府上年的政策「穩定經濟，支持樓市」，相信會對香港經濟，香港樓，有穩定作用，但經濟未必能短期內明顯好轉，因此，樓市短期也較難大升。

第二點：減息因素有利樓市

近年香港利率高，對樓市會不利，因為供樓要借錢，當中就要支付給銀行利息成本，高息環境令成本增加，自然不利樓市，無論買樓自住及投資都是一樣。

這點令2022年-2023年香港樓價大跌原因，因為當時美國為應對通賬，加息很急，香港基於匯率，利率也跟隨向上，令香港樓在2022年下跌不少。

到2024年下半年，美國開始進入減息週期，這點會利好香港樓市，因為供樓成本減少。

第三點：2025年美國政府換屆

2025年美國政府換屆，由於新政府推關稅等措施，令美國的進口成本增加，這點有機會推高美國通賬，而高通賬就會影響美國減息的時間表。

因為美國有可以在2024年下半年減息，是因為通賬已由過往的9%高位，回落到接近2%的目標水平，因此有條件減息。

但如果美國通賬增加，就有機會推遲減息，或者維持高息在一段時間，香港的利率也無法下跌，這因素將會令香港樓市增加不確定性。因此，投資者要留意美國新政府的貿易政策，以及是否會推高物價，從而影響減息步伐。

第四點：內地資金買香港樓因素

過往有一段時間，香港樓較受內地人歡迎，這是由於當時內地人眼中香港很獨特較吸引，以及內地經濟當時較好，令不少有錢人都想在香港這地方置業。

到近年，香港樓的在內地人眼中的吸引力，未必及過往，加上內地經濟轉弱，令內地人買樓的需求有所減少，雖然仍有，但已經難以大幅推高樓價。

另一個因素，就是香港政府推出的吸引人才計劃，在近年成功吸引一些人來香港，令租金得到支持，數據顯示，香港樓出現一個現象「租金上升，樓價下跌」，原因是不少人才來港後，並不會立刻買樓，而是先租樓，因此推高了租金。

當近年出現「租金上升，樓價下跌」，就令「租金回報率拉高」，投資的吸引力，也會因此而略有提高。

長遠來說，如果人才計劃的人長期留在香港，才有機會買樓，支持樓市，但這因素始終有不確定性，未能計算產生多少需求。而這方面的短期需求未必多，只能對租金有支持作用。

第五點：樓市投資價值拆解

一個住宅物業，有兩個主要功用，第一是「自住」，第二是「投資」，要同時分析這兩大因素，才能立體分析樓市。

在投資價值方面，過往香港樓市的租金回報率不高，一般只有2%、3%，加上近幾年按揭利率高，令之前香港樓的投資價值，處於較低水平。到現時，由於租金回報率有上升情況，香港樓的投資價值，由之前較低吸引力，到現時為「中等」。

由於投資物業的回報包括「租金回報」及「升值回報」，所以長期樓市升跌，也是投資者關注因素。

在過往20年，香港樓市以倍計上升，其中一個因素是供應少需求大，到現時，供應已經增加，供需比過往平衡，香港樓較難倍升，這點令香港樓的投資吸引力，只是中等。

簡單來說，從投資角度，香港樓早幾年「不吸引」，現時吸引力為「中等」，但也不能定義為好吸引水平。

第六點：供應需求

相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大升，但始終有一定的需求，令樓價也較難大跌。

近年移民的確令需求略為減少，但移民情況已穩定，同時見樓市存有一定的用家需求，過往有一些人想買物業，但由於自己資金不足及樓價較高，令置業計劃推遲，例如已經結婚仍與家人同住的人，他們都想自己搬出去往，但一直未有行動，到樓價下跌，就會釋放這些潛在需求。由於始終香港有一定的用家，有實質需求，因此令樓價較難大跌。

至於供應方面，香港政府加大力度找地起樓，北部都會區、大嶼山發展計劃，都產生較多土地，令長遠有足夠供應，雖然大嶼山發展可能存有變數，但北都相信會落實推進，產生一定供應。

因此，過往香港供求失衡的狀態，到現時開始達到平衡，這點也令香港樓在將來，難大跌，難大升，相信會平穩並少少向上。