工商舖按揭詳細按揭指南（按揭成數、按揭計劃、還款年期、估價、稅項）

不少投資者喜歡買入香港寫字樓、工廈及商舖作長線投資，獲取穩定回報。過往要為工商舖申請按揭，條件會較一般住宅按揭嚴謹，而政府於2024年施政報告後，已經放寬寫字樓、工廈及商舖的按揭成數，與住宅的按揭成數睇齊。經絡按揭一次過為大家拆解工商舖按揭的按揭成數、還款年期、入息要求等資料。

工商舖按揭成數 (2024年10月最新修訂)
工廈、商廈、舖位、車位 (任何樓價): 7成

工商舖按揭計劃
工商舖按揭申請人一般可選擇P按計劃，只有少部份銀行提供H按，略比住宅按揭為高。每間銀行對工商舖的取態各有不同，最好比較多於1間銀行的估價及按揭計劃，工商舖按揭通常不會給予現金回贈及高息存款掛勾計劃(Mortgage-Link)。如想知道最新按揭優惠，可與我們聯絡。

工商舖按還款年期
工商舖一般按揭還款期為20年。

工商舖按揭入息要求
工廈、商廈、舖位、車位之按揭入息要求: 5成

工商舖估價
工商舖物業的估價不像住宅可以在網上估價，需要向銀行直接查詢，但由於每間銀行的估價差異可以很大，建議可找按揭轉介公司了解。銀行對於工商舖的估價較為嚴謹，會要求提供圖則及相片，有機會實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。如果單位過往出租理想，獲大型公司承租。但如果單位一直空置，業主放盤價又過度進取，銀行很大機會未能估足價。如果遇上估價不足或想申請更多貸款，公司擁有人可考慮申請中小企貸款。

工商舖稅項
自從政府撤銷工商物業及車位的雙倍從價印花稅，買入工商舖的成本大減，現以第2標準稅率計算，300萬以下物業，印花稅只需$100。

價格 (不超逾)      vs 印花稅收費 (HK$)
 $3,000,000 | $100
 $3,528,240 | $100 + 超逾 $3,000,000 之款額的10%
 $4,500,000 | 1.50%
 $4,935,480 | $67,500 + 超逾 $4,500,000 之款額的10%
 $6,000,000 | 2.25%
 $6,642,860 | $135,000 + 超逾 $6,000,000 之款額的10%
 $9,000,000 | 3.00%
 $10,800,000 | $270,000 + 超逾 $9,000,000 之款額的10%
 $20,000,000 | 3.75%
 $21,739,120 | $750,000 + 超逾 $20,000,000 之款額的10%
 $21,739,120或以上 | 4.25%

投資工廈注意事項

1. 業權狀況：為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。
   
   
2. 查核有否僭建：查核單位有否符合《建築物條例》及消防條例的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等狀況。
   
   
3. 留意大廈及單位狀況：要了解物業的維修及失修狀況，如果損耗龐大，買入單位後有機會面臨較大的修葺費用。
   
   
4. 了解物業管理質素及周邊環境：不論是買入單位自用還是放租，都要留意管理是否優良，例如後樓梯是否堆積垃圾引起消防隱患，車位是否夠用，是否需要購置車位等。
   
   
5. 商戶組合：現時工廈內有食品店、服裝店、食品加工場等用戶，要留意商戶組合是否影響生意，如果大廈設有零售店舖，人流會較多。如果有大型工場，可能會發出較大噪音。
   
   
6. 留意地契及公契：工商舖的用途比住宅複雜，要知道單位內可以經營甚麼業務，必須查閱該地段的地契，而商戶需要遵守的大廈規矩，則可以參考大廈公契。由於查核過程較為複雜，最好委託專業人士幫忙。
   
   

由於工商舖的按揭處理較為複雜，買入前最好先向按揭轉介公司幫手，了解不同銀行的估價及批核狀況，順利上會的機會自然更大。如對申請工商舖按揭有任何疑難，歡迎隨時致電與經絡按揭專員聯絡。

資料由經絡按揭轉介提供