香港減息後目前供樓利息要幾多？

打算趁樓價回調買樓上車，但不知供樓利息計算方法？其實供樓利息受一籃子因素影響，包括樓價、利率、還款期、按揭成數等。本文為大家拆解買樓供樓利息的影響因素、計算方法，以及香港過往按揭利率走勢。

香港最新最優惠利率

香港最優惠利率目前有4個P，分別為5.25%、5.5%、5.625%及5.75%。

供樓利息如何計算？

供樓利息的多寡受多個因素影響，包括按揭利率、樓價、按揭成數及還款年期等。以下是一些影響供樓利息的因素：

• 按揭利率上升：將導致供樓利息增加
• 樓價上升(首期不變)，借貸額增加：將導致供樓利息增加
• 按揭成數增加：將導致供樓利息增加
• 還款年期延長：將導致供樓利息增加

假設銀行的按揭利率計劃為H+1.3%，鎖息上限為P-1.75%(P=5.25%)，實際按息便是3.5%。買入800萬的住宅單位，以30年期還款，申請九成按揭，供樓總利息預計為444萬，首年利息開支約為$249,797。

由於供樓利息受多項因素影響，選用按揭計算機便可計算出預期的供樓利息開支。

回顧香港按揭利率走勢

1) 90年代按息曾達12厘

「經絡按揭息率指數」(簡稱「MMI」)覆蓋全港銀行息率、31年數據庫、逾11,000億元的按揭金額，反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平，成為業主承造按揭時的按息重要參考指標，回看MMI的歷史數據，原來在90年代，供樓利率曾經達11、12%。

在90年代，業主需要使用最優惠利率計價的按揭計劃供樓，MMI顯示的供樓利率一直高企，1990年4月曾經高達12%，其後回落至單位數字，但94至96年又增加至10%多水平。在98年，供樓按息更再升至高位11%。在90年至99年期間，平均供樓按息達9.8%。

2) 30年平均供樓利率4厘多

踏入2000年，供樓按息才逐步下調至兩厘多至四厘多，2004至2005年，銀行引入香港同業拆息作為基準利率，為按揭市場提供更多選擇。金融海嘯後，各國推行量化寬鬆政策，在熱錢流入香港，銀行想搶按揭生意，在低息環境下，亦刺激了香港樓價上升。

教你慳息2招

供樓人士要在加息周期中做到慳息，可以考慮以下做法：

1) Mortgage-Link

Mortgage-Link（按揭存款掛鈎計劃）是近年銀行提供的按揭產品時的附帶項目，為貸款人提供高息儲蓄戶口，息率與按揭貸款利率相同。假設按揭貸款實際利率為1.9%，按揭存款掛勾戶口的利率亦同樣為1.9%。按揭利息上升，Mortgage-Link的息率也會同時上升，可以做到慳息效果。Mortgage-link另一好處是屬於活期存款戶口，當有資金需要，可隨時提款以應付緊急開支，所以適合存放備用資金，節省利息開支。

2) 轉按

過往有不少新盤買家選擇發展商按揭，在「蜜月期」過後，是以P+1%、P+2%等按揭計劃供款，由於這些計劃的利息開支一早比市場上的按揭計劃為多，當最優惠利率上升，這些人士的供樓負擔更大，最好盡快轉按減低利息成本。

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