業主私人貸款: 樓市回落無法加按，資金周轉另一選擇

近年樓市有高有低，隨著樓市回落，不少業主發現物業估值下降，無法再透過「加按套現」獲得額外資金。對於需要資金周轉的業主來說，「業主私人貸款」成為更靈活的選擇。本文將為大家詳細比較「加按」與「業主私人貸款」的手續、利率、貸款額及風險，助你選擇最適合的資金周轉方案。

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什麼是加按？

「加按」是樓宇按揭的一種形式，指業主在已抵押至銀行的物業上，申請額外按揭貸款以套現資金。簡單來說，就是在原有按揭貸款基礎上，向銀行申請增加貸款額。

由於物業價值與按揭成數掛勾，當樓市回落時，物業估值下降，最高貸款額隨之縮減，令不少業主即使想套現，也因樓價不足而無法成功申請「加按」。

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加按與物業二按的分別

雖然「加按」與「物業二按」都涉及以物業為抵押申請貸款，但兩者有明顯分別：

加按

• 申請條件：只可向原有按揭銀行申請，涉及一間銀行及一份按揭貸款。
• 利率：利率相對較低，與最優惠利率（P）或同業拆息（H）掛勾。
• 申請手續：需提交入息證明，並通過金管局的壓力測試。
• 風險：樓市下跌可能被銀行要求還款（Call Loan）。

物業二按

• 申請條件：需向財務公司或地產商申請，涉及兩間機構（原按揭銀行+財務公司）。
• 利率：利率高於加按，但貸款成數可能更高。
• 申請手續：手續較簡單，部分機構甚至不需入息證明。

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無法加按？考慮業主私人貸款

當樓市回落，業主的物業估值下降，導致「加按」申請受限時，「業主私人貸款」是一個更靈活的選擇。

什麼是業主私人貸款？

「業主私人貸款」是一種無抵押私人貸款，雖然專為物業業主設計，但無需以物業作抵押，因此不受金管局按揭規定限制。這意味著即使物業估值不足，業主仍可申請貸款，解決資金周轉問題。

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業主私人貸款 vs 加按：比較一覽

	加按	業主私人貸款
是否抵押物業	是	否
貸款額	與物業估值掛勾，有上限	靈活，無物業估值限制
利率	較低（與P或H掛勾，約2-3%）	較高（約5-10%）
手續	繁複，需提交入息證明及通過壓力測試	簡單，無需入息證明，聯名物業無需所有人同意
年期	長達25-30年	可彈性選擇，提早還款無罰息
審批時間	較長（約1個月以上）	快速（最快1-2天）
風險	樓市下跌或被Call Loan	無抵押，無Call Loan風險

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加按與業主私人貸款的優缺點

加按的好處

1. 享受低利率：按揭利率普遍低於私人貸款利率。
2. 套現額度高：當樓市上升時，可套現更多資金。
3. 有現金回贈：部分銀行提供現金回贈，減少貸款成本。

加按的風險

1. 樓市波動：樓價下跌時，銀行有機會要求還款（Call Loan）。
2. 手續繁複：需提交各類文件，且審批時間較長。
3. 利率浮動：按揭利率隨P或H波動，月供可能上升。

業主私人貸款的好處

1. 靈活貸款額：不受物業估值影響，貸款額度更具彈性。
2. 手續簡單：無需入息證明、聯名物業無需所有人同意。
3. 快速審批：最快1-2天可獲批款。
4. 年期彈性：可自由選擇還款期，且提早還款無罰息。

業主私人貸款的風險

1. 利率較高：相比加按，利息支出更高。
2. 短期壓力：因無按揭年期限制，月供可能較高。

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業主私人貸款常見問題

業主私人貸款與加按相比，哪個利率較低？

加按利率通常較低，約為2-3%，與最優惠利率（P）或同業拆息（H）掛勾。而業主私人貸款利率較高，約為5-10%。若物業估值不足以加按，但資金需求迫切，業主私人貸款是一個不錯的選擇。

業主私人貸款需要提交哪些文件？

業主私人貸款的手續相對簡單，通常無需提交入息證明或繁複文件，且聯名物業無需所有業主同意。您只需提供基本身份證明及貸款申請資料即可，最快1-2天即可完成審批和放款。

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