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業主私人貸款: 樓市回落無法加按,資金周轉另一選擇

04-06-2025
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近年樓市有高有低,隨著樓市回落,不少業主發現物業估值下降,無法再透過「加按套現」獲得額外資金。對於需要資金周轉的業主來說,「業主私人貸款」成為更靈活的選擇。本文將為大家詳細比較「加按」與「業主私人貸款」的手續、利率、貸款額及風險,助你選擇最適合的資金周轉方案。


什麼是加按?

「加按」是樓宇按揭的一種形式,指業主在已抵押至銀行的物業上,申請額外按揭貸款以套現資金。簡單來說,就是在原有按揭貸款基礎上,向銀行申請增加貸款額。

由於物業價值與按揭成數掛勾,當樓市回落時,物業估值下降,最高貸款額隨之縮減,令不少業主即使想套現,也因樓價不足而無法成功申請「加按」。


加按與物業二按的分別

雖然「加按」與「物業二按」都涉及以物業為抵押申請貸款,但兩者有明顯分別:

加按

  • 申請條件:只可向原有按揭銀行申請,涉及一間銀行及一份按揭貸款。
  • 利率:利率相對較低,與最優惠利率(P)或同業拆息(H)掛勾。
  • 申請手續:需提交入息證明,並通過金管局的壓力測試。
  • 風險:樓市下跌可能被銀行要求還款(Call Loan)。

物業二按

  • 申請條件:需向財務公司或地產商申請,涉及兩間機構(原按揭銀行+財務公司)。
  • 利率:利率高於加按,但貸款成數可能更高。
  • 申請手續:手續較簡單,部分機構甚至不需入息證明。

無法加按?考慮業主私人貸款

當樓市回落,業主的物業估值下降,導致「加按」申請受限時,「業主私人貸款」是一個更靈活的選擇。

什麼是業主私人貸款?

「業主私人貸款」是一種無抵押私人貸款,雖然專為物業業主設計,但無需以物業作抵押,因此不受金管局按揭規定限制。這意味著即使物業估值不足,業主仍可申請貸款,解決資金周轉問題。


業主私人貸款 vs 加按:比較一覽

 加按業主私人貸款
是否抵押物業
貸款額與物業估值掛勾,有上限靈活,無物業估值限制
利率較低(與P或H掛勾,約2-3%)較高(約5-10%)
手續繁複,需提交入息證明及通過壓力測試簡單,無需入息證明,聯名物業無需所有人同意
年期長達25-30年可彈性選擇,提早還款無罰息
審批時間較長(約1個月以上)快速(最快1-2天)
風險樓市下跌或被Call Loan無抵押,無Call Loan風險

加按與業主私人貸款的優缺點

加按的好處

  1. 享受低利率:按揭利率普遍低於私人貸款利率。
  2. 套現額度高:當樓市上升時,可套現更多資金。
  3. 有現金回贈:部分銀行提供現金回贈,減少貸款成本。

加按的風險

  1. 樓市波動:樓價下跌時,銀行有機會要求還款(Call Loan)。
  2. 手續繁複:需提交各類文件,且審批時間較長。
  3. 利率浮動:按揭利率隨P或H波動,月供可能上升。

業主私人貸款的好處

  1. 靈活貸款額:不受物業估值影響,貸款額度更具彈性。
  2. 手續簡單:無需入息證明、聯名物業無需所有人同意。
  3. 快速審批:最快1-2天可獲批款。
  4. 年期彈性:可自由選擇還款期,且提早還款無罰息。

業主私人貸款的風險

  1. 利率較高:相比加按,利息支出更高。
  2. 短期壓力:因無按揭年期限制,月供可能較高。

業主私人貸款常見問題

業主私人貸款與加按相比,哪個利率較低?

加按利率通常較低,約為2-3%,與最優惠利率(P)或同業拆息(H)掛勾。而業主私人貸款利率較高,約為5-10%。若物業估值不足以加按,但資金需求迫切,業主私人貸款是一個不錯的選擇。

業主私人貸款需要提交哪些文件?

業主私人貸款的手續相對簡單,通常無需提交入息證明或繁複文件,且聯名物業無需所有業主同意。您只需提供基本身份證明及貸款申請資料即可,最快1-2天即可完成審批和放款。

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