管理費如何計算？解構管理費貴的3大主因

購買新樓時，管理費往往是準買家需要仔細考量的隱藏成本之一。許多新盤雖然設施齊全，但管理費卻可能遠高於預期，對業主的財務構成負擔。在樓價高企的今天，了解管理費的構成及潛在增長原因，對每位買家都尤為重要。

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管理費如何計算？

管理費是大廈或屋苑物業管理公司根據整體運營成本，向各業主按比例收取的費用。這比例主要由每個單位的「管理份額」決定。通常單位面積越大，管理份額越高，所需繳納的管理費也會相應增加。

管理份額的計算方式會在屋苑的公契中清楚列明，涵蓋了日常保安、清潔、設施維修及管理等公共服務的開支。對於業主來說，這筆費用是不可避免的，並且需按月繳納。

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管理費貴的3大主因

元朗區的兩個同系樓盤——尚悅與尚悅．方，雖然僅相隔約2分鐘步程，且同屬一個發展商，但其管理費卻有顯著差異。這兩個樓盤的入伙年份相差5年，每平方呎的管理費相差高達**$2-$3**。這看似微不足道的金額，累積起來卻會對業主的長期支出產生不小的影響。

設施多樣化與高品質運營

新建住宅項目往往以豐富的設施吸引買家，例如健身房、游泳池、多功能會所、兒童遊樂區等。然而，這些設施的日常運營和維修成本非常高昂，特別是需要配備專業人員進行管理時，費用更為驚人。

此外，部分物業會引入高端智能系統，雖然提升了居住品質，但也增加了額外支出，而這些成本最終都由業主攤分。

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戶數少，分擔成本高

一些新樓盤因為規模較小，單幢樓或低密度住宅的總戶數有限，導致運營成本無法被大量業主分攤。即便物業本身設施不多，但由於每戶需承擔較高比例的公共開支，管理費自然水漲船高。

相較之下，大型屋苑因戶數多，平均分攤的比例較低，管理費的增長幅度通常較為平穩。

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綠化與環保設計

隨著市場對綠化及可持續發展的重視，許多新盤引入了大量綠化與環保設計，例如屋頂花園、垂直綠化牆、自然景觀設施等。這些設計不僅在建設過程中需要投入大量成本，後續的維護與保養費用亦非常高昂。

例如，需要定期聘請專業園藝人員進行修剪、澆灌及病蟲害處理等，這些開支最終會反映在管理費當中。

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如何獲取新樓管理費資訊？

在購買一手樓盤時，管理費的預估金額並非必然會出現在銷售文件中。由於現行法例對管理費資訊的披露沒有強制規範，準買家可能在簽約後才了解具體金額。

建議步驟：

1. 主動查詢發展商或地產代理
    發展商通常會準備介紹樓盤設施的小冊子，當中可能包含管理費的估算資訊。
   
   
2. 參考周邊屋苑的管理費用
    雖然各樓盤的管理費因設施、規模及管理公司不同而有差異，但周邊屋苑的管理費用可作為參考基準。
   
   
3. 諮詢物業管理條件
    確保了解屋苑內的設施範圍及日常維護責任，以預估潛在的管理費上調空間。

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拖欠管理費的後果

如業主未按時繳納管理費，物業管理公司可能採取以下措施：

• 發出書面催款通知：通常分為多次提醒，直至業主回應。
• 法律訴訟追討：長期拖欠管理費的業主可能面臨物業被釘契，甚至強制出售的風險。

值得注意的是，管理公司通常不會輕易採取法律行動，除非無法與業主達成和解。

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管理費相關常見問題

管理費會不會調整？

管理費並非固定不變，隨著物價上漲或屋苑設施老化，管理公司可能會調整費用。

如何監督管理費的使用？

每個財政年度，物業管理公司需提供詳細的財務報告，業主可通過業主大會審核管理費的支出細節，確保資金用得其所。