想掃300萬以下唐樓？最新按揭成數、銀行估價、樓齡、人齡影響

油尖旺及深水埗一帶的唐樓，由於入場門檻較低，只需約 300 多萬便可購得 400 至 500 呎的單位，因此吸引不少投資者進場購買。雖然唐樓在正常情況下仍可申請高成數按揭，但申請程序相比一般私人住宅會更為複雜。以下將詳細拆解唐樓按揭成數、還款年期等注意事項，助你輕鬆掌握買入唐樓的按揭流程。

甚麼是唐樓？唐樓有何優勢？

唐樓是指於第二次世界大戰後興建的住宅物業，通常不設升降機，樓高約五至八層，單位面積約為 450 呎至 700 呎，並以樓底高、設有騎樓為主要特色。雖然唐樓歷史悠久，且沒有升降機，但其投資及自住吸引力仍十分高，原因包括：

1) 重建潛力: 唐樓多位於油尖旺、港島及土瓜灣等地，投資者普遍憧憬未來會有機會被政府或發展商收購。
2) 投資門檻低: 唐樓入場費僅需約 300 萬，與一般住宅相比門檻較低，吸引不少首次置業者或投資者。
3) 自住吸引力高 : 唐樓呎價較低但實用性高，設有騎樓的單位更深受情侶及外國人喜愛。

 

唐樓按揭成數

唐樓的按揭成數原則上與一般私人住宅相若，不論物業樓價高低，按揭成數上限為 7 成。如申請按揭保險，按揭成數最高可達 9 成。

租金計算入息審查: 如購買連租約的唐樓單位，可將租金納入入息審查計算中：

已打釐印的租約：最高可將租金的 80% 計入供款與入息比率（DTI）。
未打釐印的租約：只能計算 60% 至 70% 的租金作入息來源。
需要注意的是，如將單位放租，則無法申請按揭保險。

 

唐樓銀行估價

由於唐樓通常歷史較久，且部分單位可能經過改動，銀行對於唐樓的估價會較為嚴格，並會安排人員實地驗樓。因此，買家需注意以下事項：

1) 臨約條款: 如單位並非交吉，需於臨約中註明允許銀行估價人員上門驗樓。
2) 結構性改動: 若單位未涉及結構性改動，估價問題一般不大。但如單位經過大幅改動，銀行可能需要將還原費計算在內，導致估價偏低。

 

估價與放盤價的差距

唐樓成交量較低，加上業主放盤價較為進取，可能造成估價與放盤價的差距。由於不同銀行的估價標準不一，建議同時向多間銀行申請按揭，選擇估價較理想的一間。一些有管理及已進行大維修的唐樓，會更受銀行及買家歡迎，估價通常較穩定。

 

唐樓樓齡與人齡計算

1) 樓齡計算:
銀行通常採用「75 減樓齡」來計算最長還款年期。例如：

若唐樓樓齡為 50 年，最長還款年期為 25 年（75-50 = 25）。
個別銀行會採用「80 減樓齡」，理論上還款年期可達 30 年，但需視乎實際情況。

２）人齡計算：
與一般住宅相同，銀行會採用「75 減人齡」來計算最長還款年期。例如：

若借款人年齡為 45 歲，可申請最長 30 年的按揭年期。
若借款人已達 65 歲，最長還款年期僅為 10 年，可能需增加擔保人以延長年期。
注意：銀行會以樓齡與人齡計算出的年期中較短者為準。

 

唐樓按揭入息要求

申請唐樓按揭需符合供款與入息比率（DTI）的要求，即每月供款不得高於月入的50%。

 

唐樓按揭申請時間

由於銀行需進行實地驗樓，按揭批核時間通常較一般物業為長。因此，建議在購買唐樓時，預留兩個半月或以上 的成交期，讓銀行有充足時間處理按揭申請。

 

唐樓劏房與僭建對按揭的影響

現時不少唐樓已被改建為劏房，或存在僭建情況，這可能會影響按揭申請：

１）劏房：大部分銀行對劏房唐樓的按揭批核較為嚴謹，部分銀行可能只提供固定息率按揭（P 按）。
２）僭建與釘契：如單位存在僭建，可能已被土地註冊處註冊（俗稱「釘契」），甚至違反地契，這會直接影響按揭申請。建議在購買前進行物業查冊，確認單位是否涉及命令（Order）。

 

唐樓按揭計劃選擇

對於標準唐樓，買家可選擇按揭計劃如 H 按或 P 按；但對於劏房類唐樓，部分銀行可能僅提供 P 按計劃。建議尋求按揭轉介公司協助，由專業人士為你量身訂造最合適的按揭方案。

唐樓按揭申請相比一般住宅更為複雜，每間銀行的批核標準亦不盡相同。因此，建議同時向多間銀行申請按揭，並考慮尋求專業按揭轉介服務，增加按揭申請成功的機會。

資料由經絡按揭轉介提供: 閱讀原始文章