你所見到的價格不是價格(下)

又舉一例，持有某物業市值400萬元，5年後升至420萬元，表面上賺了20萬元，但若從物價指數考慮可能跑輸，例如：那5年的通脹不少，而該物業並不優質，無法跑贏通脹；之前的400萬元能養一個小朋友，現時已升至500萬元才能養一個小朋友。

我們要改變思維，從財富角度，又或從生活多度，即說這些財富、該筆資金能養活我們多久，從現金以外的角度去評估資產，分析投資項目；若從購買力的角度評估，實質上該物業是蝕了錢。而單憑這概念，已明白坊間單純地將現時樓價與97年高價相比，根本是不適合。

再舉一例，若在十多年前某單位價格是200萬元，為簡化假設能借10成，年利率10%，供20年，每月供款為19,300元。若現時那單位升至400萬元，年利率只需2%，同樣借10成供20年，月供20,235元。表面上400萬元比200萬元為貴，但現時供20,235元，比起十幾年前供19,300元，當然是現時的平，因為現時的貨幣比從前更不值錢，故必然是現時的400萬元物業比之前的200萬元物業為平（當然上述假設了利率不變，但這裡的目的只想說明不能單以所謂的價格作比較）。

在過往的歷史中，黃金白銀都曾經是人類的貨幣，就算到現在，不少人都將黃金視為真正的貨幣，或稱為「終極貨幣」，而黃金的升幅背後亦反映著貨幣的貶值，亦代表著通貨膨脹的結果。

若果樓價不以現金去報價，而換成黃金去報價，舉例說，美孚新村某單位現時值港幣500萬元，若以黃金計就等同於500兩黃金（以10,000元一兩計算）。

假設這單位在30年前值25萬元，那以當時的金價計算，這單位當時約值86兩黃金（當時約2,900元一兩黃金），即是這單位以港元計升了20倍，但當用無貶值因素影響的黃金計價時，則由86兩金升至500兩金，這單位只升了約6倍。

以下的樓價數據來源為差餉物業估價處，計算方法是將該年的全港各區分類、各大小分類，再計平均值得最終數字。而這裡的所謂500呎樓，並非是當年一個500呎單位的真實樓價，只是以該年平均呎價直接地乘500計算而得出的。而金價為該年的年尾價。

圖中可見，原來以金計樓價跌了十幾年，比97年高位更跌了一半，不過當中其中一個因素是金價升了十年。

但金價某程度反映貨幣的貶值情況，即是若樓價考慮通脹等因素時，其升幅沒有我們認知的那麼多。即樓的實質升幅在這30年間亦不是太誇張，只有幾倍。但可能你會問，現實中買樓的難度愈來愈高，這又可解？