【生約加租全攻略】業主加租應否接受？租客應對方法及業主考慮

踏入「生約」期，租客最擔心的莫過於業主突然提出加租。在租約的彈性期內，雙方都有權提出解約，這是否意味著業主可以隨時調整租金？面對加租要求，租客應如何應對？而對於業主而言，加租前又有哪些因素必須權衡？

無論您是租客還是業主，了解「生約加租」的權責和應對策略都至關重要。美聯物業為您深入剖析，提供專業建議，助您在租賃市場中保障自身權益。

近期租務市場走勢

據差餉物業估價署數據，2024年12月份住宅租金指數報193.2點，按月微升0.36%，顯示租金水平持續向好。在市場氣氛帶動下，部分業主或會考慮調整租金。

「生約加租」是什麼意思？

首先，我們需要理解「生約」的定義。一般標準租約期為兩年，即「一年死約，一年生約」。在首年的「死約」期內，雙方均受租約條款嚴格約束，不能單方面更改租金或解約。

當租約進入第二年的「生約」期，情況便有所不同。在此期間，租約賦予了雙方更大的彈性，任何一方只需按租約訂明的通知期（通常為一至兩個月），即可書面通知對方終止租約。

雖然租約本身通常不會訂明業主在「生約」期間有權加租，但終止租約的權利，實際上給予了業主提出加租的空間。若業主認為單位現時的租金低於市場水平，便可以向租客提出加租。

• 例子： 大圍站上蓋的柏傲莊，自入伙以來一直是市場焦點，租務需求殷切。假設業主一年前將單位租出，進入「生約」期後，發現區內同類型單位的租金已有顯著升幅。此時，業主很可能會參考最新的市場成交價，向租客提出加租要求，以使租金回報追上市場步伐。

若租客不接納新租金，業主便可行使權利提早解約，另覓新租客；反之，租客若認為加幅不合理，亦可主動提出退租，尋找其他租盤。

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作為租客，應如何應對業主加租？

當業主在「生約」期提出加租，租客不必過於被動，可考慮以下三種應對方式：

1. 嘗試協商（Negotiate）： 若您希望繼續租住，可嘗試與業主協商，了解其加租理據，並根據市場情況提出一個雙方都能接受的合理加幅。
2. 接受並重簽租約（Accept & Re-sign）： 如果您認為加幅合理並決定接受，務必與業主簽訂一份新的租約或書面協議，清楚列明新的租金、生效日期及租期，以取代舊有租約。這能有效保障雙方，避免日後因口頭承諾而產生爭拗。
3. 拒絕並提出退租（Reject & Terminate）： 若加幅遠超您的預算或市場水平，您可以根據租約條款，向業主發出終止租約的書面通知，並開始尋找新居。

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作為業主，加租前應考慮什麼？

對於業主而言，加租看似能增加回報，但決定前必須仔細權衡以下兩大因素，否則可能得不償失。

1. 維持良好租賃關係

一位「好租客」的價值，有時比微薄的租金增長更為重要。如果現有租客一直準時交租，將單位保養得宜，並且有穩定職業，業主便要思考為了加租而破壞這段良好關係是否值得。

• 例子： 假如您在鴨脷洲海怡半島的單位，擁有一位已租住多年、一直悉心打理單位的家庭租客。為了每月數百元的租金升幅，而令對方感到不滿，甚至選擇遷走，業主失去的不僅是穩定的租金收入，更可能要面對未來租客質素的不確定性。

2. 計算轉租成本與空置期風險

若租客因加租而決定遷出，業主將即時面臨一連串的「轉租成本」，包括：

• 代理佣金： 重新委託地產代理放租的費用。
• 單位翻新費： 油漆、深層清潔及基本維修的開支。
• 空置期損失： 從舊租客遷出到新租客遷入期間，單位沒有租金收入的損失。

這些成本加起來可能遠高於未來一年增加的租金收入。

• 例子： 近年入伙的大型屋苑如屯門NOVO LAND，市場上有大量同類型的租盤供應，競爭相對激烈。若業主在此時選擇加租，一旦租客遷出，除了要支付上述的轉租成本，更可能需要面對一至兩個月甚至更長的空置期，才能以心儀的租金成功租出。仔細計算後，全年的總收入隨時可能不升反跌。

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生約加租常見問題 (FAQ)

問：「死約」期間可以加租嗎？
 答：不可以。在「死約」期內，租約雙方均須嚴格遵守合約訂明的租金及條款，任何一方都不能單方面更改。

問：業主在生約期提出減租，也需要重新簽約嗎？
 答：需要。無論是加租還是減租，只要租金金額有任何變動，都強烈建議重新簽訂書面協議或新租約。白紙黑字清楚訂明新條款，是保障業主與租客雙方利益的最佳做法。

問：業主通知加租後，新租金何時生效？
 答：一般而言，業主需要給予租客一個合理的考慮時間。雙方達成共識後，應在新的租約或協議上訂明新租金的正式生效日期，通常會是下一個租金繳付日。

免責聲明： 本文內容僅供參考，並不構成任何法律或投資建議。有關租務的具體事宜，建議諮詢您的美聯物業代理或尋求專業法律意見。