對於首次租屋的您來說，面對繁複的程序和法律文件，難免會感到徬徨。從網上尋找心儀單位，到與業主商討租約條款，每一步都充滿細節。若不慎處理，或會影響您的租客權益。
為了讓您能租得安心又精明，美聯物業憑藉多年經驗，為您盤點出首次租樓的10大核心須知，並附上實用減租貼士，助您輕鬆避開租務陷阱，順利找到理想的家。
最新租務市場資訊
根據差餉物業估價署的數據，2024年12月份的私人住宅租金指數為193.2點，較11月微升0.36%，反映租務市場需求穩定。在活躍的市場中，做足準備尤為重要。
首次租樓 10大必知事項
1. 經紀盤 VS 業主盤：專業代理的重要性
市場上的租盤主要分為「經紀盤」和「業主盤」。雖然直接與業主交易能省下佣金，但對於缺乏經驗的新手而言，當中潛藏不少風險，例如業主身份真偽難辨、租約條款含糊不清等。
選擇像美聯物業這樣信譽良好的持牌地產代理，能為您提供全方位的保障：
- 盤源真實可靠： 確保單位資料及業權清晰。
- 專業流程指引： 協助處理查冊、簽訂睇樓紙、草擬正式租約及打釐印等繁瑣程序。
- 節省時間心力： 為您配對合適盤源，安排睇樓，並作為您與業主之間溝通的橋樑，爭取最優條款。
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2. 預繳租金：爭取租金優惠的技巧
如果您的財政狀況許可，可以在簽約時主動向業主提出一次過預繳半年甚至一年的租金。這能大大減低業主遇到租霸的風險，因此許多業主都願意提供租金折扣作為回報，隨時能為您節省一筆可觀的開支。
3. 自動轉賬：展示誠意的小貼士
若無法一次性預繳大量租金，承諾業主將來會以銀行自動轉賬方式準時交租，亦是展示您作為好租客誠意的方法，或有機會在租金上有輕微的議價空間。
4. 預算準備：「兩按一上」是基本
簽訂正式租約時，租客一般需要準備俗稱「兩按一上」的資金，即：
- 兩個月租金 作為按金（正常情況下，租約期滿交吉後可獲退還）。
- 一個月租金 作為上期（即第一個月的租金）。
- 若經由地產代理促成，需額外準備半個月租金作為代理佣金。
5. 釐清雜費與維修責任
簽約前，必須在租約上清楚列明租金是否已包含差餉、地租及管理費。同時，更要訂明單位內設施的維修責任誰屬。
- 例子： 當您在參觀調景嶺維景灣畔這類海濱屋苑時，除了欣賞開揚景觀，更應仔細檢查單位的冷氣機、窗戶及抽濕機等是否運作正常。由於靠海單位的部分電器可能因濕氣而較易損耗，建議在簽約前與業主協商，並在租約上註明相關家電的維修責任歸屬，避免日後爭拗。
6. 爭取「免租期」
「免租期」是指業主允許租客在租金正式起計前，提前數日至一星期搬入單位作準備。這是一個非常普遍且人性化的安排。您可以透過您的代理向業主爭取。
- 例子： 在將軍澳新都城這樣的大型屋苑，由於單位供應量較多，競爭相對較大。若您能提早確定租住意向，業主為了盡快鎖定租客，通常會更願意提供3至7天甚至更長的免租期，方便您安排搬屋事宜。
7. 租約「打釐印」：法律效力的關鍵
所有簽署好的正式租約，都必須送往稅務局加蓋印花（俗稱「打釐印」），方能成為具備法律效力的文件。釐印費通常由業主和租客平均分擔。若日後不幸出現租務糾紛，已打釐印的租約是保障您權益的最重要憑證。
8. 查冊：核實業主身份與物業狀況
「查冊」（查閱土地註冊處紀錄）是租樓過程中不可或缺的一步。專業代理會在簽約前為您完成查冊，以確認：
- 簽約人是否為物業的合法註冊業主。
- 物業是否為聯名持有（若是，則所有業主均需簽署租約）。
- 物業是否存在違例建築令等「釘契」問題，避免因清拆令而被迫遷。
9. 入伙前拍照存證，切勿擅改裝置
為了確保退租時能順利取回全數按金，建議您在入伙當天，為單位內所有原有裝修、傢俬及電器進行詳細拍照和錄影，特別是已存在的瑕疵，並可將紀錄發送給業主備存。
- 例子： 像南昌站匯璽這類新落成的高級住宅，發展商通常會配備一系列昂貴的歐洲品牌嵌入式廚房電器。這些原廠設備的型號和尺寸在市場上難以尋找，維修或更換成本高昂。因此，租客切勿擅自改動或拆除，如確有需要，必須先徵得業主同意並在租約中備註，以免在退租時產生賠償問題。
10. 家居保險：保障您的個人財物
一般而言，業主會為樓宇結構購買「火險」。而作為租客，您可以自行決定是否購買「家居保險」，以保障您在單位內的個人財物（如電腦、傢俬、衣物等）因意外（如水浸、盜竊）而造成的損失。家居保險通常亦包含第三者責任保障，值得考慮。
溫馨提示： 政府已設立住宅租金開支扣稅計劃，合資格的納稅人每個課稅年度最高可獲$100,000的扣除額，記得保留已打釐印的租約及租金收據作報稅之用。
免責聲明： 本文內容僅供參考，並不構成任何法律或財務建議。有關租務的具體事宜，歡迎聯絡您的美聯物業代理，我們樂意為您提供專業協助。
