無論是業主希望收回單位，還是租客因計劃有變需要搬遷，退租都是租賃市場中十分常見的一環。然而，若任何一方在租約期內提出提前解約，往往會感到措手不及，甚至可能引發金錢糾紛。
為了讓業主和租客都能順利處理退租事宜，美聯物業為您整合了終止租約的詳細指南，涵蓋不同情況下的處理方式、賠償個案分析及重要注意事項，助您輕鬆應對。
最新市場動態
根據差餉物業估價署公布的最新數據，2024年12月份的私人住宅租金指數報193.2點，較11月的192.5點微升0.36%，反映租務市場保持平穩。 在活躍的租賃市場中，了解退租的權責尤為重要。
退租限制：分清「生約」與「死約」
在討論退租賠償前，必須先理解租約中的「生約」與「死約」概念。香港標準的住宅租約期通常為兩年，俗稱為「一年死約，一年生約」，但具體條款可由雙方協商。業主或租客若想單方面終止租約，將會根據處於「生約期」還是「死約期」而面臨不同的後果。
生約期退租
「生約」是指租約中的彈性租期。在生約期間，任何一方只需按照租約訂明的通知期（通常為一至兩個月）向對方發出書面通知，便可以單方面終止租約，無需支付任何賠償。在正常情況下，租客完成交接手續後，便可全數取回按金。
死約期退租
「死約」是指租約中的固定租期，在此期間雙方均受到嚴格的法律約束。任何一方若在死約期內提出退租，即屬違約行為。違約方需要向對方賠償「死約」期內剩餘月份的租金。
- 例子： 假設有租客租了荃灣海之戀的一個單位，簽訂了兩年租約（一年死約、一年生約）。但入住僅半年後，因公司外派需舉家移民，不得不在死約期內提出退租。根據租約條款，該租客便需要向業主賠償餘下六個月的租金，作為提前解約的代價。
正在尋找心儀租盤？ 立即瀏覽美聯物業全港精選租盤
退租交樓注意事項
即使有租約保障，單方面解約有時仍會引起不快，甚至出現租客不辭而別、留下爛攤子的情況。為確保交接順利，業主和租客都應留意以下事項。
1. 仔細核對驗收清單
不論是像將軍澳天晉這類設施簇新的屋苑，還是其他住宅，租約一般會訂明，租客交還物業時，需將單位恢復至起租時的狀態（Restorable Condition），並確保業主提供的固定裝置及設備正常運作。常見需要檢查的項目包括：
- 冷氣機
- 煮食爐、熱水爐等電器
- 浴室潔具及設備
- 入牆衣櫃或儲物櫃
- 門、窗及地板
業主收樓時會檢查以上物品的狀態，判斷損耗是否屬於正常使用下的自然老化。租客有責任妥善保養單位，並在交還前進行基本清潔。
2. 按金的退還與扣除
業主完成驗樓後，若確認單位沒有遭到人為蓄意破壞，所有設施均屬正常損耗，便會收回單位鎖匙，並在租約訂明的期限內（通常為7-14天內）將按金退還給租客。
若單位狀況未如理想，業主有權從按金中扣除相應的維修或清潔費用。
- 例子： 美聯物業曾處理過一個位於元朗錦繡花園的租賃個案。業主收樓時，驚見租客不僅在花園違規搭建了一個大型組合屋，更擅自拆除了室內的一幅非主力牆以改變間隔。由於租客在未獲同意下進行結構性改動，且無法在交樓前將物業還原，業主最終根據租約條款沒收其兩個月租金的按金，並保留通過法律途徑追討額外復原費用的權利。
想尋找專業代理協助處理租務？ 歡迎聯絡美聯物業分行
退租常見問題 (FAQ)
問：如果退租後業主無理拒絕退還按金，應如何處理？
答：若租客已履行所有租約責任，單位狀況良好且無任何欠租，但業主仍拒絕退還按金，租客可以先嘗試發出律師函要求對方履行責任。若協商無果，可入稟小額錢債審裁處追討欠款。
問：如果租客退租時遺留大量垃圾或私人物品，業主應如何處理？
答：業主有權從按金中扣除聘請清潔公司清理垃圾及棄置物品的費用。建議業主在扣除前，先將單位情況拍照存證，並保留清潔公司的正式收據，以作證明。
問：雙方簽署「退租協議書」後，是否還能追究過往的違約行為？
答：可以。退租協議書（或稱「終止租賃協議」）僅代表雙方同意在某個日期結束租賃關係，但並不意味著免除雙方在租約期內應負的責任。例如，業主仍可追討租客在退租前拖欠的水電費或對單位造成的損壞賠償。
免責聲明： 本文內容僅供參考，並不構成任何法律意見。如有任何租務疑問，建議諮詢您的地產代理或尋求專業法律意見。
