想知供樓利息如何扣稅？立即了解居所貸款利息扣稅條件、每年$10萬上限、加按轉按影響，教你用盡20年扣稅額，附常見問題解答！

想知供樓利息如何扣稅？立即了解居所貸款利息扣稅條件、每年$10萬上限、加按轉按影響，教你用盡20年扣稅額，附常見問題解答！

何謂居所貸款利息扣稅？

居所貸款利息扣稅是香港稅務局提供的稅務寬免措施，允許業主將供樓利息支出從應課稅收入中扣除，從而減少稅務負擔。

扣稅核心條件

• 物業用途：必須為香港境內住宅，且全部或部分用於自住。
• 貸款來源：需來自合規金融機構（如銀行、政府資助計劃等）。
• 車位限制：僅限與住宅同時購入且位於同一範圍的車位，利息可併入扣稅。

扣稅上限與年期

• 每年上限：$100,000港元。
• 總扣稅年期：最多20個課稅年度，無需連續使用。

扣稅條件與限制

符合資格的物業類型

• 住宅單位（包括村屋、私人屋苑、居屋等）。
• 自用車位（需與住宅同時購入）。

不符合資格的情況

• 工商物業（如工廈、商舖）。
• 未入伙的樓花供款利息。
• 加按新增的貸款部分（詳見下文）。

如何最大化扣稅額？

影響扣稅額3大關鍵因素｜實例拆解如何用盡$10萬免稅額 {#h3}

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關鍵一：了解扣稅基本原則避開陷阱

合資格條件：

• 物業用途：必須為香港境內住宅且自住（出租物業需改用「個人入息課稅」申索）。
• 貸款用途：僅限購買該物業的按揭利息（加按新增貸款部分不可扣稅）。
• 樓花限制：入伙前供款利息不符資格（例：2024年4月入伙，僅24/25課稅年度起可申索）。

陷阱案例：

• 誤申出租物業：若將自住物業中途出租，需調整申索比例，否則可能被追討稅款。
• 車位未符條件：非自用或未與住宅同時購入的車位利息，不可併入扣稅。

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關鍵二：供款早期優先申請，鎖定高利息階段

按揭初期利息佔比高，越早申索越接近$10萬上限。

假設業主買入700萬太古城3房單位：

供款年度	尚欠本金（萬）	年利息支出（萬）	是否用盡扣稅額？
第1年	420	10.39	超額（可申$10萬）
第3年	398	9.5	未達上限
第7年	350	8.2	差距擴大
第20年	150	4.6	僅46%利用率

操作策略：

• 首5年集中申索：累積扣稅$50萬，佔總扣稅額度25%。
• 後期彈性保留：若利息低於$7萬/年，建議暫停申索，留待換樓後使用。

關鍵三：扣稅年度配合換樓時機
換樓實戰案例：

1. 現有物業：已供款15年，年利息降至$7萬以下。
   
2. 新購物業：900萬物業，貸款540萬、25年還款期、利率2.5%。
   ‧首5年利息：每年約$12萬～$11萬（超出$10萬上限）。
   ‧最佳策略：保留剩餘扣稅年度，用於新物業高息階段。

效益對比：

策略	總扣稅額（20年）	備註
舊物業持續申索	$140萬	後期年利息低，利用率不足50%
保留額度用於新物業	$200萬	集中高息階段，用盡$10萬/年

加按轉按對扣稅的影響

加按：部分利息不可扣稅

若原貸款300萬加按至400萬，新增的100萬貸款利息不可扣稅，僅75%利息符合資格。

轉按：不影響扣稅

若轉按後貸款額不變，利息仍可全額扣稅。

常見問題FAQ

出租物業如何扣稅？

業主可選擇以「物業稅」或「個人入息課稅」方式，申索供樓利息支出。

樓花入伙前的供款利息

未正式入住前的供款利息，不符合扣稅資格。

工商物業不可扣稅

工廈、商廈等非住宅物業，無法申請居所貸款利息扣稅。

如何修改已申報的扣稅年度？

可在6個課稅年度內向稅局提出更改，需補交稅款或追加證明文件。

加息會增加扣稅額嗎？

加息雖提高利息支出，但隨本金遞減，實際可扣稅額可能減少。

車位扣稅需符合哪些條件？

必須與住宅同時購入、自用且位於同一範圍。