HIBOR下調是否一定要用H按？H按與P按指南

香港的住宅物業因其抗跌能力強，被譽為「磚頭」，深受自住買家和國際投資者的青睞。其實，在香港置業並不像想像中那麼困難。只要根據自身的收入範圍選擇合適的樓價和首期，並熟悉基本的住宅按揭知識，就能順利入市。按揭是置業過程中一個非常重要且複雜的環節，本文將介紹申請按揭的基本術語，幫助您在置業時更具信心。

什麼是按揭？

按揭是一種抵押貸款，指以物業作為抵押，向銀行或財務公司借款以購買房屋的方式。簡單來說，當您無法或不想一次性支付全額樓價時，可以透過按揭購買物業，然後根據選擇的還款年期和相應的按揭利率分期償還。

 

申請按揭的時機

買家通常會在簽訂臨時買賣合約後申請銀行按揭。此外，有些銀行提供預先批核服務，讓置業人士在簽署臨約前先向銀行申請，以確保該物業可以成功申請按揭。

 

按揭類型：H按與P按

1) H按

H按是基於銀行同業拆息（HIBOR）計算的按揭計劃，是目前最受歡迎的按揭類型，適用於私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位等。銀行同業拆息是指本地銀行之間互相拆借資金的利率，通常隨著銀行體系的資金餘額變化而波動。香港銀行公會每天早晨會更新當日的拆息數據，經絡按揭也會提供最新的拆息走勢供參考。

 

H按的特色

設有鎖息上限：由於銀行同業拆息每月變動，H按的每月供款額不固定。為了避免拆息上升導致供樓開支增加，大部分銀行會為H按提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限時，便可使用鎖息上限的利率供款。

 

2) P按

P按是以最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭計劃。最優惠利率是各銀行為優質客戶提供的基本貸款利率，除了按揭貸款外，私人貸款、信用卡及存款戶口的利率也受最優惠利率影響。

 

P按的特色

• 每月供款較穩定：由於最優惠利率的變動幅度通常較小，因此P按相對於H按更為穩定。然而，在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會更便宜，因此大多數人會選擇H按。

 

按揭利率計算方式

若非全額付款，則需向銀行申請按揭以供樓。供樓利息的多寡取決於樓價、按揭計劃、按揭成數及是否需繳交按揭保險費等因素。

 

按揭成數（2024年10月最新修訂）

• 自用住宅物業：任何樓價，最新按揭成數上限為70%
• 非自用住宅物業/公司持有：任何樓價，最新按揭成數上限為70%
• 工商舖、車位：任何樓價，最新按揭成數上限為70%

 

新按、轉按與加按

新按

新造按揭是指在購買物業時承造的按揭。例如，買家以600萬港元購入新葵芳花園單位並承造六成按揭，貸款額為360萬港元，這即屬於新造按揭。

 

轉按

轉按是將原有的按揭貸款轉至另一家貸款機構。透過轉按，借款人可以獲得現金回贈或更優惠的貸款條件。轉按可分為「平手轉按」和「轉按套現」。平手轉按是指不改變剩餘還款額而轉往另一家銀行；若在轉按過程中提取資金，則屬於「轉按套現」。

 

轉按的好處

1. 擺脫發展商的呼吸Plan或二按：發展商提供的吸引性計劃通常在前幾年享有低息，但之後利息可能大幅提高。若物業估值上升，可透過轉按享受銀行的低息計劃。
2. 擺脫按揭保險：若借款人不再需要自住，可透過轉按退保並節省保費。

 

加按

當業主急需現金時，可以考慮加按套現，即向同一家銀行重新申請更高額度的貸款以提取資金。最佳時機是物業升值後，重新估值以獲得更多貸款額度。

按揭保險

按揭保險計劃自1999年推出，現由香港按證保險有限公司負責運營。透過按揭保險，置業人士在申請銀行按揭時，可以獲得更高的貸款成數。具體來說：

• 1,000萬元或以下的物業：最高貸款成數為90%
• 1,000萬至1,125萬的物業：最高貸款成數為80%至90%（貸款上限900萬）
• 1,125萬至1,500萬的物業：最高貸款成數為80%
• 1,500萬至1,715萬的物業：最高貸款成數為70%至80%（貸款上限1,200萬）
• 1,715萬至3,000萬的物業：最高貸款成數為70%

 

罰息期

申請按揭時，銀行職員會提醒客戶注意罰息期。如果在指定時間內轉按至其他銀行，原銀行會收取手續費。一般罰息期為2至3年。

 

什麼是按揭轉介？

市場上的按揭計劃繁多，若買家或業主不確定哪個銀行的按揭計劃最適合自己，可以尋求按揭轉介公司的幫助。這些公司不會向客戶收取手續費，而是向銀行或財務機構收取佣金。經絡按揭轉介是市場上其中一間最受歡迎的按揭轉介公司。

資料由經絡按揭轉介提供: 閱讀原始文章