香港的經濟持續低迷，疫情後復蘇不似預期，倒閉潮成爲日常新聞的一部分，相信讀者對街頭空舖、丟空辦公室早已見怪不怪。仲量聯行最新報告指，香港整體甲級寫字樓空置率微升至13.7%，而且甲級寫字樓租金已由2019年高峰期下跌36.5%，但仍有價無市。
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「北上消費」是最近香港的一個社會現象，這個趨勢背後是一個性價比的選擇。香港自身的問題包括租金貴、人工貴，以及服務態度惡劣、偷工減料等等，深圳則此消彼長，服務業水平已經超越香港，由價錢到質量皆然。加上美元升值，變相令消費更顯便宜。
面對未來的投資選擇中，筆者相信投資重點不應該再放在重資產的類別上。寫字樓和零售物業這些商業資產。而在這結構性轉變的趨勢下，租金下降的長期壓力不容忽視。最近有領頭房地產投資信託（REIT）公布業績。在業績發布會中，公司表示由於自家零售物業以民生店為主，需求彈性低，因此居民消費習慣改變並沒有對公司零售物業構成太大影響。
從飲茶到購物，港⼈北上消費漸漸已成常態。最近兩間美國超市⼭姆和Costco分別在深圳開幕，除了⼤受本⼟消費者歡迎外，更吸引⼤量港⼈⼀窩蜂擁到兩間超市，有評論戲稱，⼭姆現在⼈很多，像去了迪⼠尼。到底同樣是超市，他們能夠這麼受歡迎呢？
朋友做餐飲⽣意，⼤嘆⽣意難做，與外賣平台合作有訂單，但平台分成⾼；不⽤平台，訂單較少。租⾦、⼈⼯成本⾼企是兩⼤難關，即使雜費，也是主要開⽀。餐單不斷變陣，盡量在夾縫中尋找⽣存空間。朋友更留意到在這種⼤環境中，最受歡迎的是兩餸飯，不提供⽤餐場所，選擇多，價錢便宜，埋單25元⾄35元，⽣意額在各類型餐館中可謂⼀⽀獨秀。
