物業估價是按揭申請的一項重要指標,銀行會將其視為信貸風險管理的一部分,並根據估價行的專業評估來決定可借出的貸款金額。對買家而言,他們亦希望估足價並借足心目中的貸款金額,避免抬錢上會。各銀行所採用的估價行及估值準則有所不同,考量因素通常包括物業類型、質素以及附近的成交紀錄等,而樓價及成交價的升跌則是影響物業估價走勢的主要因素。
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二月份《財政預算案》宣布放寬物業從價印花稅的稅階,吸引首置客和投資者進入市場,三月至五月期間的樓市交投亦十分理想。交投量增加,加上多個新盤及居屋買家陸續上會,帶動上半年按揭市場回暖。根據金管局住宅按揭統計,上半年新取用按揭貸款額及宗數分別為1,000.87億元及21,865宗,較去年同期的930.72億元及20,905宗,分別增加70.15億元(7.5%)及960宗(4.6%)。其中六月份的按揭貸款額及宗數雙雙創下12個月新高。
銀主盤是指物業業主無法償還銀行按揭貸款,承按銀行遂向法庭申請收回該物業,並將其於市場上出售。近日銀主盤湧現市場,開價較市價折讓高達五成,看似十分抵買。然而,購買銀主盤較一般樓宇買賣更需費心,按揭批核亦較為困難。筆者將於本文詳解其中原因。
近期,多家銀行的多個部門裁減人手,引發了市場對被裁銀行員工按揭計劃(Staff Plan)安排的廣泛關注。銀行員工按揭計劃通常提供較高的按揭成數和低息優惠,利率最低可達1厘,並且有機會獲得高達100%的按揭額。然而,當銀行員工被裁後,他們將喪失這些優惠,需轉向一般的按揭計劃。這對於被裁的銀行員工而言,轉按時需要考慮的因素有很多。
美聯儲將會審視通脹及就業數據走勢,如情況可控,下半年或會進行年內首次減息。如美息下跌,本港拆息將跟隨回落,而本港銀行亦會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略,有機會跟隨下調最優惠利率(P),下調空間約1/8厘至1/4厘,即有機會回落至加息周期前水平,對樓按市場有正面支持作用。
回顧上半年,政府於二月份放寬印花稅之後,樓市隨即迎來小陽春。儘管首季負資產個案攀升至4萬宗,但仍未減低入市氣氛,三、四月整體交投顯著上升之餘,樓價指數亦於四、五月連續錄得輕微升幅。按揭市場方面,拆息更曾急跌至半厘水平,銀行對按揭業務的取態轉趨積極。筆者將從以下方向概括上半年的樓按市場:
根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料,六月份現樓按揭宗數為6,772宗,較五月份的5,058宗大增1,714宗(33.9%),連續上升兩個月,創下22個月的新高。而受到多個新盤買家上會的帶動,該月的樓花按揭宗數為564宗,較五月份的384宗大增180宗(46.9%),連續下跌兩個月後回升,創下三個月以來的新高。
香港的住宅物業因其抗跌能力強,被譽為「磚頭」,深受自住買家和國際投資者的青睞。其實,在香港置業並不像想像中那麼困難。只要根據自身的收入範圍選擇合適的樓價和首期,並熟悉基本的住宅按揭知識,就能順利入市。按揭是置業過程中一個非常重要且複雜的環節,本文將介紹申請按揭的基本術語,幫助您在置業時更具信心。
2月份政府放寬物業從價印花稅的稅階後,本港樓市交投量隨即顯著增加,同時吸引了不少內地或新來港人士入市。根據美聯研究中心綜合土地註冊處的資料顯示,自3月份起,內地買家(以買家姓名英文拼音鑑別)在本港樓市的一二手住宅註冊個案,已連續三個月錄得超過1,000宗的水平。在個別市區的鐵路新盤中,內地買家佔個人買家的比例更高達近六成。隨著越來越多內地人士通過本港各項人才計劃來港就業及定居,加上撤辣效應,相信內地買家的比例將有上升的空間。
近年海外國家逐步緊縮移民政策,削減移民人數並提高門檻,導致不少港人的移民意欲大減。此外,有一些曾經移民海外的港人也選擇回流,重新投入香港的生活與工作。回流香港原因眾多,包括個人及家庭適應、經濟因素以及教育選擇等。事實上,香港獨特的魅力和深厚的文化底蘊,使得許多人在經歷海外生活後,最終選擇返回這個熟悉的地方。