近年不少港人夫妻打算到大灣區生活,並購買聯名物業為雙方帶來保障,卻因為對內地聯名買樓的手續和規限缺乏認識,以致在買樓及日後放售時出現不愉快的經歷。筆者的好友陳律師處理中國公證事務達10 年,對中國法律相當熟悉,我也趁機向他了解一下相關法規。
現時在內地買賣房產,受到不同政策約束,最為人熟悉的,就是以戶籍作為審核標準的限購令。倘若其中一名聯名人,曾在計劃與其他聯名人一同置業的城市買過樓,交易將有可能因受當地限購政策所限而無法完成。此外,如果兩個或以上的港人一同聯名買樓,而非父母子女、兄弟姊妹這些直系親屬關係,有關當局會要求聯名人提供詳細關係證明以核查購房資格,令整個審查過程的需時延長,程序也相對繁複。因此,與非直系親屬聯名在內地購買物業時,必須先了解當地的房產政策,和雙方是否符合購房資格。
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非直系親屬聯名 審查過程較長
至於放售聯名物業,所有物業持有人都必須出席簽署買賣文件,或者委託公證、受託人代為處理。聯名人亦應事先協商,收到的房款會先存入哪個戶口,若該戶口非全部物業持有人的聯名戶口,非戶口持有人則須以書面形式,表示同意以該戶口作為收取物業房款之用。雖說港人可以在內地聯名買樓,但由於聯名物業的所有文件,均需由所有聯名人共同到場簽署,即使是找委託公證人或受託人幫忙,也要專誠到律師樓,或者把資料寄往律師樓請委託公證人代為辦理文件,比起一個人簽署所有文件,實在是多有不便。
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筆者也曾聽過不少聯名人在購買物業後不和,決定放售物業,卻因始終無法就物業的售價達成共識,導致即使有買家願意接手物業,亦因其中一名聯名人反對而無法完成交易。夫妻二人尚且會對同一物業的售價持不同意見,非近親屬之聯名人的意見分歧就更為常見;陳律師認為,內地物業既然比香港便宜這麼多,只需香港同等呎數物業價錢的大約十分之一或更少,如果打算聯名的兩名港人都是很希望在內地置業,倒不如一人買一個小單位!如此一來,所有安排都靈活得多,也可免去聯名買樓可能遇到的難題,更可分散投資風險,增加投資的回報。
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放售時需所有聯名人出席簽署文件
一人買一個單位確實有很多好處,除了可以選擇自己喜歡的地區,小單位的放租和出售也較大單位容易,因為售價較低,也較多人能夠負擔得起。再者,夫婦二人各買一個單位,更是「進可攻,退可守」,即使將其中一個單位出租或出售了,還有物業可以自住,不用因擔心住屋問題而錯過投資回報最佳的時機。要投資物業,知識和經驗都同樣重要。多了解各地的購房政策,才可作出最妥善的購房安排;多了解不同城市和樓盤,才可作出最適合自己的置業選擇!
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