電台訪問
嘉創地產（02421）今年3月份通過介紹方式在港交所上市，公司主要從事大灣區內精品住宅市場的開發及銷售。近幾年內地房地產市場整體環境低迷，不過嘉創地產主力發展精品住宅物業，憑藉舊改帶來的土地成本優勢，嘉創地產毛利率較同業高，而且體量小靈活度大。目前公司持有七個地產項目，六個就屬於城市更新項目。嘉創房地產執行董事 何偉汗 在新城財經台《企業藍圖》上市公司專訪環節中透露，集團謹慎發展房地產業務，希望透過合作方式以及鄉村振興計劃 來幫助地區發展。集團將會積極發掘大灣區市場的發展機遇，聚焦東莞、惠州及佛山開發住宅項目，增加於城市規劃及城市更新建築設計上的投資。（撰文：朱明亮）
經過宏觀調控之後，內地房地產行業近年都處於辛苦經營的情況。踏入2023年開始，人民銀行以及銀保監會逐步放鬆監管，並且通過減息提振房地產消費，令今年首季內地房地產行業出現小陽春。惟第二季度隨著經濟增長放緩，房地產整體銷售情況出現按年下跌，整體市場正處逐步緩慢復甦的狀態。
根據中國指數研究院的數據顯示，近年上半年內地百城新建住宅價格累計上漲0.01%,基本保持橫行態勢。重點100城新建商品住宅月均成交規模較2022年同期增長11%，主要原因是基數低。
何偉汗 指出，與其他大型內房發展商不同，嘉創地產的作風相對審慎，特別是面對目前外圍利率水平維持較高水平等複雜情況，集團傾向與不同合作夥伴一同發展。
截至到2023年3月底的全年業績顯示，嘉創房地產錄得收入按年下跌10%，至7億元人民幣；純利就按年跌26%，至1.81億元人民幣。
期內，集團位於東莞鳳崗的三舊改造住宅項目嘉輝豪庭第三期住宅項目已經悉數售罄，而第四期和第五期亦分別交付71個及121個單位，另外位於惠州的羅浮公館住宅項目年內已交付26個單位。
何偉汗指，嘉輝豪庭第四期和第五期共有約1000個單位，今年公司會陸續推售剩餘的單位，現時大概剩餘400個單位待售。
嘉創房地產首席財務官兼公司秘書 黃浩鈞 估計，隨著第四期及第五期項目陸續入伙，今年銷售情況會繼續好轉，預計剩餘單位出售後，可以帶來2.5億至3億元人民幣資金回籠。
根據嘉創地產的年報顯示，嘉輝豪庭的銷售單價持續攀升，年內出售的5個三期單位平均價為每平方26,100元人民幣；而第四期及第五期已出售項目的平均價格為每平方29,600元及31,600元人民幣。
隨著疫情政策放寬及關口重開後，何偉汗相信房地產市場相信會觸底回升。政府扶持措施也開始出台，房地產市場調控政策已放寬，先後出台一系列樓市保穩定政策和金融信貸優化政策，部份城市均取消限購令，重開發展商融資渠道，放鬆房地產開發貸款的限制，同時，也下調按揭房貸利率，上述措施皆能提振房地產投資及房地產需求，並能穩定住宅物業的銷售。他預期政府政策將保持寬鬆，支持經濟溫和反彈，確保房地產市場得以穩步向前.
舊改項目帶來成本優勢
嘉創地產發展精品住宅項目，本身亦具備土地成本優勢，該優勢可以從毛利率身上體現，過去幾年的毛利率基本上都保持在70%以上。
截至今年3月底年度毛利率為74%，較2022年同期只是輕微下跌2個百分點。而翻查上市文件，在2019-2021年財政年度，嘉創地產的毛利率分別為72.4%、72.7%以及75.7%。
毛利率高於同業，黃浩鈞 解釋是因為集團通過自有廠房用地更改用途，興建住宅，因此土地成本較便宜。三舊改造項目的毛利率比起一般招、拍、掛的土地要高。
內地城市更新項目一般的發展週期比較長，亦需要較多的資本，規劃難度亦較高，因此與地方政府以及先有住戶商討需要付出的成本較高，因此土地收購成本就相對較低。而嘉創地產發展住宅的用地，來自自有廠房，因此土地改用途的難度就不大。
大灣區村鎮舊改需求增
從東莞鳳崗起步，嘉創地產目前已經進入惠州及佛山市場進行住宅項目開發。目前集團的項目選址，主要是嚮應當地政府的城市更新和鄉村鎮興政策，因而能與當地政府建立良好工作關係，更能符合時間及成本效益獲取重建用地。
何偉汗解釋，佛山的項目在2022年四月簽訂了出讓國有土地使用權合同，目前正在開發。嘉創過去發展鳳崗的模式得到其他地方政府的認同，加上當地政府、村鎮希望透過鄉鎮村振興計劃，振興鄉村，因此政府給予很大力度的支持。
何偉汗表示，嘉創地產主要集中在住宅的開發，而周邊配套設施就希望與其他合作夥伴一齊進行，例如文化旅遊、酒店、產業園等周邊配套。作為一個城市規劃者以及一個招商者的角色，何偉汗希望嘉創能和當地的民營企業或者國有企業一齊合作，深耕一個地方，深挖文化精髓。
目前粵港澳大灣區交通逐步完善，並且建立起一小時生活圈，何偉汗坦言大灣區整體經濟環境好，疫情之後更看到更大的發展機遇，因此嘉創地產會繼續大灣區尋找機會。
現金充裕支持集團派息及未來投資
嘉創地產目前手頭現金充裕，截至到今年3月底，集團手持現金及銀行存款約為2.68億元人民幣。
黃浩鈞 表示，目前基本上嘉輝豪庭第四期及第五期已經竣工，大部分的工程項目已經支付，目前集團沒有任何借貸，屬於淨現金企業，可以支持集團未來發展佛山項目以及用作派息。
在2023年度，上市的第一年，嘉創地產就派發末期股息每股4港仙。
何偉汗指出，集團會繼續審視派息政策，但嘉創地產的業務未必可以做到如母公司嘉利國際（1050）般的高息政策，但長遠而言，希望能夠保持和母公司一樣年年派息的傳統。
【關於 #企業藍圖】
《企業藍圖》為新城財經台《104投資總部》環節，節目逢星期日晚上11:30-12:00播出。《企業藍圖》主要訪問上市公司管理層，透過訪問深入不同行業的發展趨勢，了解公司的財務狀況、盈利模式、營銷策略以及未來發展部署。除了上市公司外，節目亦會訪問初創企業以及在各領域有傑出表現的公司。
