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賣樓後,再買樓與租樓的決定

29-11-2023
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在一般的情況下,擁有自住樓較好,但你可能因為家庭某些因素,而一定要賣出現有的自住樓,如果要買翻物業,又要比一定的交易成本,以及你要用盡所有財富,加上你8年後可能到其他地方住,因此對你來說,再買入自住樓,不一定是最好的選擇。

最近有網友因一些家庭原因,要賣走現有住宅,賣出後連同手上現金有1500萬左右。

他預期8年後退休,然後在世界各地住一段時間,於是提出兩個方案想問我意見。

方案一:賣樓後,買入一個800呎單位自住,不過手上就冇多餘現金,不能再製造現金流,而且每月要俾3000元管理費。簡單來講,就是用盡所有的財富。

方案二:賣樓後,將1500萬投資,預計有5%收息,將收息嘅錢用來租樓,除交租35,000元外,還有剩錢用來再投資。

在一般的情況下,擁有自住樓較好,但你可能因為家庭某些因素,而一定要賣出現有的自住樓,如果要重迎置業,又要付出一定的交易成本,以及你要用盡所有財富,加上你8年後可能到其他地方住,因此對你來說,再買入自住樓,不一定是最好的選擇。

考慮到整體的情況,「方案二」會比較好。雖然方案一你們可以避免受到長線租金波動的影響,但令你資金盡用,不能作投資增值,始終唔理想。

另外,由於你退休後,都計劃周遊列國,租屋或者對你較方便。

但你要明白一點,租金和投資變幅未必一致,有機會令你租金支出和回報差額收窄,導致退休現金流進一步減少。你覺得可承受這風險,咁就無問題,例如你將$1500萬作投資,每月的現金流不一定穩定的,如果收到的現金流減少,同時你租樓的租金開支增加,就會令你每月產生較大的支出,你要明白這點。

假設你用方案2,資金上切勿All in股票,要做一個平衡配置,去分散風險,從而提高你獲得現金流的穏定性。

如何有效分配資產?

你可以將這$1500萬,分成5部分。

第一部分投資收息股,你可以建立一個收息股組合,你可考慮港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、恆生(0011)、置富(0778)、陽光(0435)、高息基金(3110)等,大多有5%以上股息。

你平衡的投資這些股,除了可以得到穩健的收息收,同時可有效的分散風險。

第二,投資債券,你可以選擇A評級的債券,年期較長都可以,但利息卻不高。你可以到銀行問問。

第三,投資年金,你可以考慮,這是適合你的產品,零風險,可以有穩定回報。

第四,你亦可投資銀行、保險公司的低風險類產品,你可自行到銀行了解下,總之是「低風險,持續現金流」的。

第五,持有現金,除了可做定期外,現金亦可以為你的後盾,以備不時之需。同時,若投資市場大跌,你可以在這時買到更多的收息股,股息率會進一步上升。

你可以將$1500萬資金,平衡地分配在上述的項目上,對你來說是最好平衡風險,同時有穩定的現金流,但要留意,如果你真的想好低風險,就集中在債券(A評級)、年金、定期,而股票,銀行低風險的產品,點都會有風險的。

你表示想盡量低風險,這就要平衡,如果你投資收息股,股息的回報會比其他工具高,但同時股價有波動風險。你就要平衡風險與回報,可以利用投入的資金去平衡,如果怕風險,股票比例就要相對較少,上述8%以上的高息股比例就要更少。

而你就投資較多在債券(A評級)、年金、定期,回報雖然較少,但就風險少,因此,你要在比例上平衡,去調整最適合你自己的情況。


【龔成老師簡介】
MBA, MCG, MAP, IPA, CMA(Aust), ACG, HKACG, CESGA, IRC, AHKIoD

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《38全球倍升股》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《5年買樓4部曲》、《財務自由行》、《圖解股票小百科》作者

‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練

‧ 曾接受多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家

‧ 證券業持牌人士

‧ 股票課程導師,學生人數逾5,000人

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