最近，在坊間討論得熾熱的一個話題，除了是球王美斯「射波」給隊友而無射波之外，便是政府政策該如何應對香港房地產的未來發展這話題上。不同專家對政府應否全面「撤辣」討論得沸沸揚揚。其實，立法會才剛辯論上次「減辣」相關法律的修訂，「撤辣」的呼聲就已經此起彼落，從這我們可以看出，這絕對不是一般的呼籲，而是發自業界內心的最後一口氣。要認真討論「撤辣」這命題，我們得先了解「辣招」的由來，才可讓大家明瞭現在市場是否已經達到「撤辣」的條件。
有關防止樓市泡沫風險措施的由來
2010年11月，時任財政司曾俊華在記者會發言並宣布有關防止房地產市場資產泡沫風險的進一步措施。當時，政府相信，受到「量化寬鬆」措施的影響，國際流動資金會大大增加，利率同時亦會保持異常低企。在這宏觀形勢下，隨着資金氾濫，熱錢不斷流入，對資產市場，特別是房地產市場有泡沫風險持續上升的影響。如果以樓價來看，在2010年頭九個月，樓價累計上升了15%，豪宅價格更超越1997年高峰時期一成。而且，同期12個月內轉手的樓宇買賣成交宗數上升了114%，顯示短期交易急速增加，樓市投機氣氛濃。因此，財政司宣布增加一項「額外印花稅」，向在購入後24個月內轉售的住宅物業交易徵收，利用增加短期物業交易成本，以遏抑短期炒賣活動。以筆者的話來說，這就是一種需求管理的辦法。
到了2012年10月，曾先生再為香港樓市把脈，發現短期物業炒賣活動雖然在引入「額外印花稅」後有所減少，但卻出現另一種令本地樓市火上加油的現象。根據稅務局的數字，粗略以沒有香港身份證的買家作為外地人士來計算，政府發現，這些交易個案佔一手住宅市場成交量的比例，由2008年的5.7%，急升至2011年的19.5%。外來投資者湧入樓市令偏緊的住宅供求情況更加緊絀，政府於是乎除了再增加「額外印花稅」的稅率和適用期外，更推出全新的「買家印花稅」來增加非香港永久性居民購買住宅樓宇的成本，減低他們入市的意欲。
然後，才不過四個月，財政司在2013年2月又再將買賣印花稅的稅率加倍 : 「雙倍印花稅率」。最後，到了2016年11月，時任特首梁振英聯同財政司司長及其他官員，再次出招，來應對外來需求、投資需求和炒賣需求這三方面的非本地居民自住需求。當中以投資需求尤其是明顯，數據顯示，涉及擁有一個或以上住宅物業的香港永久性居民買家的相關交易在2016年第一季平均有每月500宗，但去到9月份，就已經增加到2300宗。因此，政府把印花稅的稅率，無論交易的價格，劃一調高至交易額的15%。而沒有擁有香港住宅物業的香港永久性居民，將繼續獲豁免繳交新的稅率。
「撤辣」嗎 ?
曾看到一些分析指出，雖然樓價最近從高位有所回落，但相對政府在2010年第一次出招時來比較，現時樓價依然高企，因此，香港並沒有條件去「撤辣」。但如果以房價這個角度去看待「辣招」，可能就錯誤理解風險措施的本意了。
從上段整理出來有關防止樓市泡沫風險措施的內容裡不難看出，由於香港長期處於住宅樓宇供應失衡的狀態，為免房價失控，特別在「量化寬鬆」措施的影響下，可能造成更大金融體制和民生風險，政府只好利用「辣招」來進行需求管理。
轉眼十多年過去，我們又是否身處在同一境況下呢 ? 首先，從全球宏觀的形勢著眼，過去兩年美國加息周期的開始，「量化寬鬆」對資產價格的影響亦同時落幕。而從本地樓宇供求的情況去看，有分析師預計，我們未來三年的住宅供應量會達到每年約48,900個單位，當中公營房屋佔28,300個，另加20,600個私人住宅供應。
在需求方面，一手私人住宅的銷量在過去兩年只有一萬出頭，遠低於過去十年萬六、萬七的平均水平。外來和炒賣的需求已經在因中國宏觀經濟和香港利率這兩大因素打擊下而蕩然無存，如果細心看看月度的成交量，恐怕連投資的需求亦在萎縮 !
既然住宅樓宇供應失衡的狀態逐步改善，用於需求管理的「辣招」亦應功成身退，讓市場在沒有政策驅動的額外成本下運作。
關鍵在成交？
為了闡明房地產行業關鍵在成交，筆者相借友好房地產分析師完整收集的數據和分析，做了以上的一個圖。圖中，顯示了從2010年以來，一手和二手住宅成交量的變化以至同期的中原城市領先指數。
每當總成交量出現低於每月4,000宗時 (在圖中，筆者以灰色標示出來)，市場亦正正是出現調整的時候。由於過去兩年，一手私人住宅的銷量只有一萬出頭，發展商手頭上亦出現了一定數量的存貨，有機會影響未來推貨的速度。同時之間，在房價下跌趨勢中，買家出手的態度會變得特別謹慎，再加上，筆者相信今年美國減息的速度並沒有市場預期般快，高利率直接影響了投資客入市的意欲。
因此，筆者認為，就算今天政府決定「撤辣」，香港房地產市場仍需要一段較長的調整期。畢竟，過一條河，房價就便宜一半的結構性現實長期存在，而且，內地房地產市場亦同時處於調整期呢 !
【關於 #何國良】
何國良 Patrick Ho 出生於香港, 曾任沛達投資管理有限公司基金經理，香港賽馬會會員。畢業於香港中文大學，獲得統計學學士和統計學哲學碩士學位。中學時代熱愛數學，喜歡統計學知識的應用範圍廣泛，因此選擇進入統計學領域學習，在中大攻讀統計學期間，深刻體會課程設計理論與實務並重，得知統計學知識能用於金融業，遂鎖定目標，投身金融行業。碩士畢業後，他加入GMO基金公司任職數量金融分析師，運用統計學模型分析股票市場，尋找投資機會。後來，他考獲特許金融分析師專業資格，並在不同基金公司工作，如協助跨國銀行香港分支建立數量資產管理部門，又曾經到北京和上海發展事業。
曾任職荷蘭銀行資產管理公司結構性投資部門主管, 國海富蘭克林基金研究部主管，富通基金管理公司中國股票股票投資部主管，巴黎銀行資產管理公司亞洲股票投資主管，澳大利亞資產管理公司安保資本亞洲股票投資主管。
曾長期擔任明報財經網《基金看天下》專欄作者, 新城電台節目《理解投資》主持人，滬港通投資者教育講座主講者，曾任香港特許金融分析師學會董事，二十餘年致力投入香港內地投資者教育工作。
