香港以及內地樓市面臨不同的挑戰，但新世界發展（0017）憑藉強大的品牌效應及前瞻性布局，集團順利完成年度銷售目標，2023年度各項業務發展順利。為了應對高息環境，新世界發展除了出售非核心資產外，亦持續優化資產組合以及回報，積極管理負債水平，並且削減資本開支降低負債比率。目前新世界發展在香港擁有龐大的土地儲備，新世界發展財務總監 劉富強在接受新城財經台《企業藍圖》上市公司專訪的時候表示，集團已經和華潤集團合作，開發北部都會區的項目，另外內地項目的銷售亦較預期快，新世界將會在大灣區積極推出新樓盤，至於商業項目K11則會持續進行品牌升級，透過優化租戶結構提升銷售金額。（撰文：朱明亮）
新世界發展去年九月公布了截至 2023年6月30日的2022-2023年度全年業績，錄得綜合收入按年增加40%至952.14億港元，核心盈利為110.11億港元，按年升21%。
劉富強表示，集團各版塊的業務都有較好表現。住宅銷售方面，香港的應佔物業合同銷售為約88.59億港元，主要來自住宅項目天瀧、MIAMI QUAY，以及出售南商金融創新中心的單位。內地住宅銷售方面，物業發展收入包括合作發展項目為105.53億港元及分部業績為 53.12億港元。貢獻主要來自廣州、上海、杭州及瀋陽等住宅項目。
儘管內地房地產開發放緩，特別是整體住宅投資金額以及商品房銷售面積均出現按年下跌，惟新世界持續保持銷量及銷售金額上升。劉富強解釋，主要是因為集團前瞻性戰略布局，銷售的樓盤主要集中在一線城市以及實力較強的二線城市，依靠高品質發展策略和品牌優勢，因此獲得內地買家的追捧。
新世界在年度內，內地物業總合同銷售額為151.3億元人民幣，完成年度目標，合同銷售面積約 30.2萬平方米，整體合同銷售的平均價格超過每平方米五萬元人民幣。合同銷售金額的地區分布，以大灣區為首的南部地區及長三角地區為首的東部地區貢獻最大，超過94%。貢獻主要來自大灣區及長三角項目如杭州新世界·城市藝術中心、上海天匯璽、廣州耀勝新世界廣場耀勝尊府、廣州逸彩庭園等。
（新世界發展於2023年，內地物業合約總銷售突破134億元人民幣。 集團今年將陸續推出多個位於內地主要一線城市的標誌性項目，為集團的收入和利潤持續帶來貢獻。）
隨著內地不斷放鬆限購限貸等樓市調控措施，劉富強對今年內地樓盤銷售前景有信心，他指出，新世界2022-2023年度內地物業銷售順利完成目標，而且進一步加快銷售步伐。在2023年全年，新世界與內地物業的合約銷售總金額達到134億元人民幣。由於集團財政年度從七月開始，在去年七至十二月總銷售超過75億元人民幣，佔 2024財年內地銷售目標的50%。
銷售進度較預期快，而且趨勢好，集團今年將陸續推出多個位於內地主要一線城市的標誌性項目，例如廣州番禺的樓盤以及沈陽的樓盤，另外廣州亦將推出白鵝潭商圈的樓盤，都是集團在大灣區部署良久的力作，有望為集團的收入和利潤持續帶來貢獻。
夥拍華潤集團合作發展北都
至於香港市場發展方面，新世界發展亦有大量土地儲備，主要集中在北部都會區。香港政府繼續積極推進一系列土地房屋供應措施，其中包括落實新發展區及新市鎮擴展計劃、《北部都會區發展策略》及用地改劃。長遠而言，「北部都會區」將成為香港未來的策略發展據點，而新發展區將會是主要土地供應來源之一，更是驅動香港再創高峰的新引擎。
劉富強指，過去北部發展緩慢，但地理位置優越，位於粵港澳大灣區1.5小時生活圈的輻射範圍中間，亦可以與深圳不同口岸連接，具備策略性意義。因此，規劃出台後，新世界發展會加快農地轉換以釋放價值，並於補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施，以應付香港的房屋需求。
截至2023年6月30日，集團在香港持有應佔總樓面面積約814萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約337萬平方呎。與此同時，集團於新界持有合共約 1,636 萬平方呎，待更改用途的應佔農地土地面積當中，約90%位於「北部都會區」範圍。
為了加快北部都會區發展，新世界發展和華潤集團簽訂了全港首個北部都會區合作協議，雙方將會發展區內的主要項目，預計未來會有1,800個單位動工。
劉富強透露，新世界將配合政府在該區域內發展高端專業服務，以及物流樞紐產業發展，構建優質生活以及新的產業，並且希望發展成為集文化、休閒一體的新商業區。除了跟華潤合作發展外，新世界也和其他的有興趣的國企進行探討，希望一起建設這個區域。
積極改善資產負債表
房地產企業在過去幾年，都要面對美國加息環境的挑戰，高息環境維持至今終於有鬆動的跡象。市場普遍預計，美國聯邦儲備局將會在今年展開減息之路，對房地產企業而言總算鬆了一口氣。
劉富強認為，不論銷售以及融資成本都會受惠息口回落。加息週期接近尾聲，希望可以盡快落實，惟香港經濟前景不明朗，希望美息明年回落，港息亦會跟隨下跌，令香港經濟會復甦，同時亦希望政府在樓市調控方面放寬限制，樓價可以整固回穩。
新世界發展為了進一步下調負債比率，除了不斷出售非核心資產套現外，亦削減資本開支以及嚴控成本。
首先，集團在2023年財政年度，出售了內地商業、寫字樓和車庫等資產，希望專注發展核心業務，年度合共出售59億港元的非核心資產，加上向周大福企業出售新創建集團，令2022-2023年度出售資產獲得的金額達到277億元。
其次，新世界積極審慎管理現金流，提高成本效益，分散資金來源渠道，平衡風險，並減低營運成本，令期內經常性行政及其他營運費用減少約 4%。劉富強表示，集團透過重設股息、回購債券，令資本有更好配置。目前2024財政年度到期的貸款再融資已全數被處理。在可預見的將來並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要。
而資本開支方面亦備受關注。劉富強解釋，由於過去幾年都有較大型的投資物業興建，但近年大型項目例如11 Skies已經進入最後工程階段，以往每年都要支付50億元的建築費用，今年已經無需再支出；而於深圳南山太子灣片區的商場項目「K11 ECOAST」 佔地200幾萬呎，今年底就可以開業，因此建築成本會大幅減少。
另一方面土地儲備較為豐富，新世界可以利用補地價發展農地，故不需要花費資金投地，劉富強表示今年繼續降低資本開支指引，目標要低於150億元。
新世界發展於2023年6月30日，可動用資金合共939.65億港元，其中現金及銀行存款約545.18億港元，可動用的銀行貸款約394.47億港元。
展望未來，劉富強表示，集團仍會積極對K11的內地項目進行品牌升級優化，優化租戶組合，提升吸引力以及銷售金額，帶動租金提升，另外太子灣的「K11 ECOAST」項目會繼續複製成功的文化商業模式。
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【關於 #企業藍圖】
《企業藍圖》為新城財經台《104投資總部》環節，節目逢星期日晚上11:30-12:00播出。《企業藍圖》主要訪問上市公司管理層，透過訪問深入不同行業的發展趨勢，了解公司的財務狀況、盈利模式、營銷策略以及未來發展部署。除了上市公司外，節目亦會訪問初創企業以及在各領域有傑出表現的公司。
