近⽇內地多個城市陸續取消限購政策，消息刺激內房股飆升。不過，樓市政策加碼的背後，亦顯⽰過去⼀年在官⽅⼤⼒⽀持下，內地樓市仍遲遲未有起⾊，取消限購能否令情況逆轉？如何清理積壓已久的貨尾單位？⾏業結構調整是否結束？
問題一：取消限購能否令情況逆轉？
「消化存量房產」，被視作開啟「去庫存2.0」⼤幕。相比2015 年的「去庫存1.0」⾼舉棚改貨幣化⼤旗，今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段，但過去⼀周內房股價鷄⽝⾶升，上海外灘再現豪宅「⽇光盤」等。
所謂限購，是在地產市場暢旺時為遏抑炒風⽽推出的政策，隨着近年內地樓市轉弱，政策退出雖然來得慢了些，但持續退出已是事實兼趨勢。杭州近⽇公布取消限購後，⽬前內地仍有六個城市保留限購，包括北京、上海、廣州、深圳四個⼀線城市，以及海南和天津部分區域。
取消限購或有助刺激成交，但⽀持作⽤相信有限。過去多年來，內地樓市過度投資，令庫存⼤量積壓，尤其是近年樓價持續向下，炒樓客不願入場，新樓賣不出，⼆⼿樓更無⼈問津，市場供過於求問題嚴重，地產商亦難以再推出新盤。
成交低迷令發展商無法收回資⾦，就算此前財務狀況尚算健康的房企亦陸續出現財困，就連有深圳國資⽀持的萬科亦陷入危機。中央已了解到問題所在，故4⽉30⽇召開的中央政治局會議便再次提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。近⽇各地陸續取消限購，似乎是回應了此要求。
問題二：如何清理積壓已久的貨尾單位？
數據顯⽰，截⾄今年1 ⽉，百城新建商品住宅庫存規模為50255 萬⽅米，按年下降4.2%，惟庫存去化周期即存銷比仍達到22.9 個⽉，屬2010 年有數據監測以來的最⾼⽔平。其中，⼀線、⼆線、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.6、19.6及30.2 個⽉。去化周期超過100 個⽉的城市有兩個，分別是韶關的141.7 個⽉和晉江的108.9 個⽉。這類投資可以⽤⾎本無歸來形容。
2015 年「漲價去庫存」埋下的⼤坑－－開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張，令商品住宅庫存從2019 年底的2.2 億平米，再扶搖直上⾄⾸季末的3.9 億平米，僅龍頭地產商的庫存賬⾯值就⾼達6.5 萬億元⼈幣。
除了⼀⼿樓的庫存外，⼆⼿市場的供應量亦不能⼩覷。相關數據顯⽰，當前廣州⼆⼿樓掛牌量約14.6 萬套，北京約14.3 萬套，上海約6.8 萬套，深圳約4.7 萬套，杭州約15.4 萬套。
各地新樓及⼆⼿樓的供應充⾜，同時地⽅政府要保障財政收入，仍繼續賣地建屋。
然⽽，購房者不知樓價何時⾒底⽽選擇持幣觀望，投資者已幾乎絕跡，開發商因債務、資產比例限制無法將現有庫存賤價甩賣，雙⽅陷入僵局，市場成交持續低迷，既惡化房企信⽤風險，⼜壓制經濟增長前景。下調利率、放開限購等鬆綁措施，都不⾜以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮，相信只有第⼆次——上⼀次為2015 年，將「去庫存」上升⾄「國家任務」⾼度，才能⼒挽狂瀾。
政治局會議就「消化存量房產」細節的⼝風仍是「統籌研究」，換⾔之，現時部分城市推⾏的商品房以舊換新、拆遷⼾房票安置、地⽅回購商品房⽤於保障房供應等，或都並非終極⼤招。
問題三：⾏業結構調整是否結束？
回想2015 年的「去庫存1.0」，作為突破⼝的三四線城市，於2016、2017 年通過官⽅PSL（補充抵押貸款）加持的棚改貨幣化，估算分別去庫存1.4 億、1.8 億平⽅米，今次的突破⼝⼜在哪裏？答案或指向1.7 億尚未在城鎮落⼾的進城農⺠⼯和隨遷家屬。不過，要喚醒此巨⼤的潛在需求，⾸務當扭轉⼈們對開發商房屋交付的信⼼，⽽來⾃中央層⾯的專款料是選項之⼀。
在實質性政策或趨勢改變前，短期內地房地產⾏業或要繼續去庫存，期間樓價或仍要再跌，故此，中⼩型房企存在較⼤的倒閉風險。雖然有官⽅⽀持的⼤型房企可望保持穩定，但投資者暫不宜對樓市回暖寄予太⼤的期望。近期的內房反彈數以倍計，尤其⼀批地⽅中⼩內房企業，似乎是炒多過實質改善，⼩⼼為上！
⼼安⾃在
吉祥如意
【關於 #龍稱】
佛教徒。龍天護法之象，心法相稱之本。少年時移居香港，高中開始接觸財經訊息並學習投資，至今凡三十年。投資既是個人興趣，亦為終身事業。曾任職於《信報》，與曹仁超先生結下忘年之交，有師徒之情。後曾就職於歐美投資銀行。
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