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三問內房!內房股真的回暖了?

17-05-2024
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近⽇內地多個城市陸續取消限購政策,消息刺激內房股飆升。不過,樓市政策加碼的背後,亦顯⽰過去⼀年在官⽅⼤⼒⽀持下,內地樓市仍遲遲未有起⾊,取消限購能否令情況逆轉?如何清理積壓已久的貨尾單位?⾏業結構調整是否結束?

問題一:取消限購能否令情況逆轉?

「消化存量房產」,被視作開啟「去庫存2.0」⼤幕。相比2015 年的「去庫存1.0」⾼舉棚改貨幣化⼤旗,今次政策底牌仍處於「統籌研究」階段,但過去⼀周內房股價鷄⽝⾶升,上海外灘再現豪宅「⽇光盤」等。

所謂限購,是在地產市場暢旺時為遏抑炒風⽽推出的政策,隨着近年內地樓市轉弱,政策退出雖然來得慢了些,但持續退出已是事實兼趨勢。杭州近⽇公布取消限購後,⽬前內地仍有六個城市保留限購,包括北京、上海、廣州、深圳四個⼀線城市,以及海南和天津部分區域。

取消限購或有助刺激成交,但⽀持作⽤相信有限。過去多年來,內地樓市過度投資,令庫存⼤量積壓,尤其是近年樓價持續向下,炒樓客不願入場,新樓賣不出,⼆⼿樓更無⼈問津,市場供過於求問題嚴重,地產商亦難以再推出新盤。

成交低迷令發展商無法收回資⾦,就算此前財務狀況尚算健康的房企亦陸續出現財困,就連有深圳國資⽀持的萬科亦陷入危機。中央已了解到問題所在,故4⽉30⽇召開的中央政治局會議便再次提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」。近⽇各地陸續取消限購,似乎是回應了此要求。

問題二:如何清理積壓已久的貨尾單位?

數據顯⽰,截⾄今年1 ⽉,百城新建商品住宅庫存規模為50255 萬⽅米,按年下降4.2%,惟庫存去化周期即存銷比仍達到22.9 個⽉,屬2010 年有數據監測以來的最⾼⽔平。其中,⼀線、⼆線、三四線的新建商品住宅存銷比分別為16.6、19.6及30.2 個⽉。去化周期超過100 個⽉的城市有兩個,分別是韶關的141.7 個⽉和晉江的108.9 個⽉。這類投資可以⽤⾎本無歸來形容。

2015 年「漲價去庫存」埋下的⼤坑--開發商為賺盡「六個錢包」激進負債擴張,令商品住宅庫存從2019 年底的2.2 億平米,再扶搖直上⾄⾸季末的3.9 億平米,僅龍頭地產商的庫存賬⾯值就⾼達6.5 萬億元⼈幣。

除了⼀⼿樓的庫存外,⼆⼿市場的供應量亦不能⼩覷。相關數據顯⽰,當前廣州⼆⼿樓掛牌量約14.6 萬套,北京約14.3 萬套,上海約6.8 萬套,深圳約4.7 萬套,杭州約15.4 萬套。

各地新樓及⼆⼿樓的供應充⾜,同時地⽅政府要保障財政收入,仍繼續賣地建屋。

然⽽,購房者不知樓價何時⾒底⽽選擇持幣觀望,投資者已幾乎絕跡,開發商因債務、資產比例限制無法將現有庫存賤價甩賣,雙⽅陷入僵局,市場成交持續低迷,既惡化房企信⽤風險,⼜壓制經濟增長前景。下調利率、放開限購等鬆綁措施,都不⾜以徹底打消潛在買家對房價未來預期、房企財務穩定的顧慮,相信只有第⼆次——上⼀次為2015 年,將「去庫存」上升⾄「國家任務」⾼度,才能⼒挽狂瀾。

政治局會議就「消化存量房產」細節的⼝風仍是「統籌研究」,換⾔之,現時部分城市推⾏的商品房以舊換新、拆遷⼾房票安置、地⽅回購商品房⽤於保障房供應等,或都並非終極⼤招。

問題三:⾏業結構調整是否結束?

回想2015 年的「去庫存1.0」,作為突破⼝的三四線城市,於2016、2017 年通過官⽅PSL(補充抵押貸款)加持的棚改貨幣化,估算分別去庫存1.4 億、1.8 億平⽅米,今次的突破⼝⼜在哪裏?答案或指向1.7 億尚未在城鎮落⼾的進城農⺠⼯和隨遷家屬。不過,要喚醒此巨⼤的潛在需求,⾸務當扭轉⼈們對開發商房屋交付的信⼼,⽽來⾃中央層⾯的專款料是選項之⼀。

在實質性政策或趨勢改變前,短期內地房地產⾏業或要繼續去庫存,期間樓價或仍要再跌,故此,中⼩型房企存在較⼤的倒閉風險。雖然有官⽅⽀持的⼤型房企可望保持穩定,但投資者暫不宜對樓市回暖寄予太⼤的期望。近期的內房反彈數以倍計,尤其⼀批地⽅中⼩內房企業,似乎是炒多過實質改善,⼩⼼為上!

⼼安⾃在

吉祥如意


【關於 #龍稱】

佛教徒。龍天護法之象,心法相稱之本。少年時移居香港,高中開始接觸財經訊息並學習投資,至今凡三十年。投資既是個人興趣,亦為終身事業。曾任職於《信報》,與曹仁超先生結下忘年之交,有師徒之情。後曾就職於歐美投資銀行。

財富多寡與否在因果,也在心量,因果展現為運氣與能力,心量可改理解為布施、渴望、蓄水池等等,心量越大,福報也越大。在每一個當下把握主動,以積極態度守護財富乃至人生愿望,財富增長、心想事成是必然結果,也能為有緣人帶來光明和快樂。

龍稱