聯名買樓如何影響印花稅與按揭？立即掌握夫妻聯名置業的優勢與風險，稅務規劃實例與常見陷阱解答！

聯名買樓3大優勢：壓力測試、決策權、轉按套現

優勢一：雙人收入疊加，輕鬆通過按揭審批

2024年2月後香港金管局雖暫停壓力測試，但銀行仍會審查「供款佔入息比率（DTI）」。聯名買樓可合併雙方收入，降低DTI比例，尤其適用於高價物業。

實例：錦繡花園880萬單位

• 假設條件：
  • 樓價：$880萬
  • 按揭成數：60%（貸款額$528萬）
  • 利率：3%
  • 還款期：30年
  • 雙方月入合計：$12萬
• 月供計算：
   每月供款約 $22,265（按揭計算公式：[貸款額×月利率×(1+月利率)^還款月數]/[(1+月利率)^還款月數-1]）
  
  
• DTI分析：
   $22,265 ÷ $120,000 = 18.55%（遠低於銀行50%上限）

優勢二：共同決策保障權益

聯名物業的出售、出租或轉讓需雙方簽署，避免單方面處置風險。尤其適用於共同分擔首期與供款的夫妻。

優勢三：近親轉讓套現靈活

若未來需提高按揭成數，可透過近親轉讓（如夫妻間業權轉移）重設按揭條件，突破原有限制。

• 案例：原聯名物業市值800萬，轉讓後單人持有，可重新申請90%按揭，套現720萬。

聯名買樓3大風險：信貸評級、業權轉讓成本、首置資格

風險一：雙重信貸負擔影響評級

聯名按揭會將全額貸款同時記錄於雙方信貸報告，可能降低信用評分。

風險二：業權轉讓成本高昂

若需拆分業權，將產生印花稅、律師費及行政成本。

• 稅務試算：轉讓50%業權予配偶，需繳「從價印花稅」1.5%（以市值50%計算）。

風險三：喪失首置優惠資格

聯名買家均失去首置身份，影響後續購房稅率（撤銷新住宅印花稅後影響降低）。

聯名買樓終極策略：近親轉讓與稅務規劃

策略一：近親轉讓重置首置身份

• 將一方業權轉讓至配偶，恢復其首置資格，再購新物業可享較低稅率，需支付市值0.2%印花稅（近親轉讓稅率）。

策略二：彈性持有比例優化稅負

• 夫妻按7:3比例持有物業，未來出售時可按持股分配收益，降低個人稅階。

策略三：分階段聯名置業

1. 首購物業以單人持有，保留另一方首置資格。
2. 第二物業以聯名購買，利用雙人收入提升貸款額。

常見問題Q&A：長命契、信貸負擔、轉讓流程

何謂「長命契」？有何風險？

長命契（聯權共有）下，業權自動歸存活方所有，但難以單方面處置物業，且可能觸發遺產爭議。

聯名按揭如何影響信貸評級？

雙方信貸報告均顯示全額貸款，可能影響其他貸款申請（如車貸、信用卡）。

業權轉讓需時多久？

一般需4-6週，包括簽署文件、繳稅及土地註冊處登記。