訪港旅客人數逐步回升，本港經濟亦緩慢改善，陽光房地產基金旗下主要的商場分別於新界亦受到帶動。陽光房地產基金投資及投資者關係總監 葉美鈴 在接受新城財經台《企業藍圖》上市公司訪問時指出，旗下商場人流按年升幅達到雙位數字， 而集團早前收購的西九匯，作為主打合家歡概念的購物中心，有望與現有的商場組合帶來協同效應，提升整體的租戶組合。葉美鈴預計，今年商場租金前景正面，集團會積極豐富客戶組合；而寫字樓則受到市場影響，對出租表現前景仍感到審慎。陽光房地產基金將會積極作出嘗試，提高出租水平。面對高息環境持續，葉美鈴指出，陽光房地產基金正在檢討出售非核心資產，並且會在營運上提升效率。（撰文：朱明亮）
香港在去年底逐步解除防疫措施並且回復通關以來，本地經濟逐步復甦。但內地經濟增長放緩，令本地樓市、商場復甦亦乏力，全年經濟增長更因為訪港旅客未完全恢復，而有機會下調。
陽光房地產投資信託基金（0435）一定程度上亦受到本地商業地產市場週期性下滑影響，包括寫字樓以及商場，而錄得整體收入下跌。幸而在今年上半年，即其財政年度下半年，集團扭轉部分跌勢，特別是零售物業組合，效益逐步浮現。零售物業組合的租用率於6月30日為 93.5%，相對去年之 94.5%，而相關年度則錄得續租租金錄得負增長 2.5%，相對2021/22年財政年度的負增長5.0%。
截至今年6月底止，全年收入按年跌2.4%至7.83億元；物業收入淨額按年跌2.8%至6.24億元。不過，由於美國持續加息，利率高企下，令集團利息支出顯著增加，全年可分派收入按年跌11.8%至3.8億元。
（資料圖片：陽光房地產基金於2023年4月完成收購的西九匯商場。）
在商場方面，陽光房地產基金持有的主要零售物業包括上水中心購物廣場、新都城一期物業以及於2023年4月完成收購的西九匯。
零售商場逐步復甦
葉美鈴對於零售板塊的業務逐步改善感到開心，特別是上水中心。她指出在通關之後，不僅看到自由行旅客的回歸，而且亦看到租戶的回歸：在疫情期間遷出的租客，選擇在今年重新回到上水中心。對租戶而言，尤其在旅客歸來之後，無論服務區內旅客還是居民，上水中心都是一個好選擇。
（資料圖片：陽光房地產基金旗下主打民生的上水中心以及將軍澳新都城一期商場。）
葉美鈴表示，今年開始已經見到商場的出租率回升，租戶主要為民生服務類型，例如美容院及補習機構，這一類服務型行業的生意在疫情期間都比較穩定，目前已經邁出復甦的步伐。雖然現時整個房地產市道不算很好，地產代理等租戶可能會縮小經營範圍，為租金帶來一定壓力，但是這部分佔商場租戶的比例較少。此外，較大範圍的行業，例如餐飲、銀行及服務行業都在逐步復甦當中。
葉美鈴補充，由陽光房地產基金旗下的商場人流與預期比較得出，早期雖然見到遊客回歸，港人外遊卻抵消了相關數字；其次，消費結構改變還帶來的影響還需要繼續觀察，但整體零售的發展方向是逐步復甦的。
寫字樓前景喜憂參半
至於寫字樓方面，目前復甦進度仍較緩慢，儘管香港經濟在擺脫疫情束縛後的前景較為樂觀，惟商業租賃市場似乎出現憂喜參半的局面。
葉美鈴表示，目前香港甲級寫字樓的空置率已經接近16%，基本上是20年以來的新高：正常情況下，香港每年的寫字樓淨吸納率為150萬至180萬呎，但現在空置率已達約1,500萬呎，就算每年可以吸納200萬呎，如此下去，都需要五至六年去消化，因此（成功出租）甲級寫字樓有一定壓力。
（資料圖片：大新金融中心出租率達到90%以上。）
租賃需求持續平淡以及充裕的新增寫字樓供應，以致空置率持續於雙位數字之「新常態」下，甲級寫字樓市場的租金難以顯著上升。
仲量聯行在9月底發表報告指出，香港整體甲級寫字樓市場空置率自4月起連續上升四個月後，於8月底漸見穩定，維持在12.8%水平。其中，中環的空置率達到9.9%，而灣仔、銅鑼灣及尖沙咀的空置率則出現下降。
葉美鈴透露，大新金融中心位於灣仔區，出租率達到90.4%，目前主要是本地企業的租賃需求較多。此外，跨國企業在疫情期間嚴格審慎控制成本，基本沒有擴展辦公室的需求，反而是縮小規模，不過近半年來，跨國企業租務需求以及查詢有所恢復。
目前大新金融中心有三分之一的租戶來自金融及銀行界別，亦有三分之一是政府相關的機構；其餘三分一主要是跨國企業。為了提高出租率，陽光房地產基金作出改變，繼早前在上環的乙級寫字樓後，嘗試在甲級寫字樓大運營共享空間。
相對於甲級寫字樓，位於旺角及元朗的乙級寫字樓，由於其從事半零售行業的租戶受惠於本地消費復甦，總體表現將繼續良好。
儘管如此，但葉美鈴認為整體租金方面仍面臨壓力。由於目前空置率仍偏高的是租戶市場而非業主市場，要待空置率降低到單位數字水平，業主在租金上的主動性才會增強。
截至今年9月底的2023-2024財年首季，陽光房地產基金物業組合的租用率為93.4%，其中寫字樓物業之出租率保持於92.9%，而零售物業組合之出租率則改善至94.3%。 物業組合季內錄得續租租金負增長1.6%。寫字樓方面，大新金融中心的出租率維持在90.6%；現行租金則為每平方呎41.8元。商場方面由於新都城一期受惠翻新成功引入若干新食肆，截至9月底的出租率回升至94.7%。上水中心及光華廣場物業分別錄得98%及99.2%之高出租率，顯示零售租戶對位置優越的物業之消費復甦漸趨樂觀。
冀出售非核心資產降低負債
本地營商環境逐步好轉，但外圍困局仍未解決。美國聯邦儲備局雖然在11月仍按兵不動，維持息率不變，但目前聯邦基準利率達到5%的水平，對陽光房地產基金在資本以及財務管控上面帶來壓力。
陽光房地產基金的利息支出於2023-24年財政年度預計會進一步上升，尤其鑒於最近新增至物業組合的西九匯主要透過債務作融資。這將是短期內構成基金可分派收入的主要波動因素。
葉美鈴指出，陽光房地產基金大概每八年就有一輪的資產調整週期，作為資產再循環計劃的一部分，集團不時審視個別資產的表現，並可能考慮出售個別非核心資產以釋放其內在價值，同時鞏固基金的資本狀況。目前正是一個新的週期開始。
此外，陽光房地產基金於6月底的資產負債比率仍保持於26.1% 的可控水平，同時，直至 2025 年年中之前並無再融資安排。
葉美鈴指，高息環境以及利息成本令陽光房地產基金的財務受壓，不過本身公司會做利率掉期，目前固定息率部分大概42%，隨著利率掉期合同逐步到期，這個比例有下降空間。基金會密切關注利率走勢，再作出利率掉期的安排。明年基金亦會在運營方面多加努力，爭取彌補財務上的壓力或損失。
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《企業藍圖》為新城財經台《104投資總部》環節，節目逢星期日晚上11:30-12:00播出。《企業藍圖》主要訪問上市公司管理層，透過訪問深入不同行業的發展趨勢，了解公司的財務狀況、盈利模式、營銷策略以及未來發展部署。除了上市公司外，節目亦會訪問初創企業以及在各領域有傑出表現的公司。
