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理財個案:90後儲到$100萬,置業的選擇

10-01-2024
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網友來信:

“老師,有個好消息想話你知,我今年資產終於成功突破7位數字!作為一個90後普通打工仔,以前一直覺得百萬距離自己好遠。自從3年前上完你股票班,受到啟發,知道只要有計劃、理財加上投資,100萬其實每個人都做到,所以想喺度多謝你!

置業係我下一個目標,呢一年我自己開始留意多咗樓市,想買一間兩房嘅屋自住,由於資金有限,可以選擇嘅盤唔係太多。

我自己主要考慮地點、樓齡、實用面積,如果目標400-600萬嘅樓,老師以你經驗嚟睇,我應該揀邊個好?多謝老師意見!

  1. 地點便利+樓齡舊啲 (30-40幾年)+實用面積約400呎
  2. 地點便利+樓齡新啲 (10-20幾年)+實用面積約250呎
  3. 地點不便利+樓齡新啲 (10-20幾年)+實用面積約400呎

龔成老師分析:

先恭喜你,資產突破$100萬!這是你堅持與努力的成果,只要我們有計劃,一步步進行理財,就會做得到!

上述每一間,都各有利弊,如果你有自住需要,其實可以考慮自住的因素較多,自己是否覺得好住,以及地點是否方便自己,配套是否足夠等。因此,好難話哪一間絕對好,但我都嘗試每一間,講出當中的優點缺點,而你以「地點、樓齡、實用面積」去作為分析的重點,方向正確,你也可以閱讀我的《5年買樓4部曲》作參考。

(物業1)面積及地點都不差,但缺點是樓齡。你最重要是了解,這物業的維修情況怎樣,做了大維修未?因為大維修將要支付一筆較大的開支,這是額外成本。另外,如果物業較陳舊,你就要支付持續的維修費用,對你而言是一個持續開支。

同時,當你日後要將物業賣出,下一手就會考慮到時的維修情況,如果到時情況更差,加上樓齡又更舊,你就要留意這方面的不利因素。

香港其實有很多樓都有成30年樓齡,只要維修方面不差,仍可以考慮。相反,如果去到40年,同時維修問題較嚴重,就不建議。

(物業2)因為佢呎吋太細,連300呎都無,一個基本家庭需要的呎吋都達唔到,投資價值會相對較一般,因為要擁有300呎的面積算是一般家庭的基本需要,你買入時,除了考慮自身因素,同時要想「市場」,市場因素會影響樓價,影響你日後賣出時買家所想的因素。

因此,從投資角度,(2)相對一般,但如果你考慮自住物業作出發點的話,其實你最重要係睇翻,邊間物業配合到你未來10-20年生活。而且,你係有信心長線供得起,咁就可以。如果你認為(2)這間,地點、價錢、樓齡等因素吸引,而你自己認為250呎接受的話,這間不是不能考慮的。

(物業3)第一,要睇你自己是否方便,第二,長遠的配套是否會增加。

有時從投資角度,如果這刻的配套未成熟,但只要慢慢變得成熟,投資價值就會增加,原理同投資潛力股一樣(在企業未成熟時投資,耐心等其成長,達到最大的回報)。

如果你自己都住這區,或在這區覺得方便、配套足,就可考慮。加上香港政府發展新界北、大嶼山,同時大力發展交通基建,去連接這些地區同市區,令市民更快出入市區,如果(3)長遠會因為政府的發展計劃,在交通配套上受惠,有機會(3)是較值得考慮的一間,當然你要了解清楚發展、配套等因素。