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理財個案:買樓決擇,港島西VS港島東

06-03-2024
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網友來信:

“龔成老師你好,睇完你本《5年買樓4部曲》,開始同男友搵樓,希望日後結婚用嘅。我地主要睇港島區,因為有投資價值,加上男友的生活圈都係港島區,我自己都覺交通好方便。

目標係750萬或以下2房單位,我哋睇緊港島西同鰂魚涌嘅單位,以下係我嘅少少分析。

港島西(西營盤至堅尼地城)
✓ 因應明日大嶼計劃,日後升值潛力較高
✓ 有MTR,交通十分方便
✓ 社區生活配套齊全
✓ 傳統名校網之一
✕ 社區相對老化,小店為主,無大型商場
✕ 舊式單幢樓為主,多數樓齡40年以上,管理費/大廈維修費高
✕ 一落樓就係食肆、店鋪,低層單位較嘈雜

鰂魚涌
✓ 深受中產家庭歡迎嘅傳統住宅區
✓ 港島區中最多大型屋苑的地區,管理費/大廈維修費較低
✓ 社區生活配套齊全,有大型商場、百貨公司、超市
✓ 有MTR,交通方便
✓ 旺中帶靜,環境舒服
✕ 屋苑呎數普遍較大,入場費較高
✕ 區內較易上車嘅屋苑樓齡大,如南豐新村(樓齡4X年)

鰂魚涌係心水地區,但我對樓齡高有少少困擾,因為銀行以75年 – 樓齡(如44年)嚟做按揭,如果我地而家入場,銀行都仲可以30年期嘅按揭。

但當我地住咗十年八年後想換樓,下手買家做按揭可能少左,咁係咪會影響放售物業嘅機會呀? 我地都係第一次置業,好多野都係上網自學。老師,可唔可以畀啲意見呀?”

龔成老師分析:

你都分析了2個地區,不同的地方和利弊,都講出了不少重點。

港島西及港島東,都是不差的地區,而且配套完善,無論是「自住」又或者是「投資」都是不錯的選擇。不過,正因為質素唔差,樓價相對就會比其他地方貴,又或你只能選面積較少,樓齡較舊的單位。

如果從投資角度,港島西會略好,因為有明白大嶼計劃,政府想打造第三個核心商業區,完成後,港島西除了本身接近香港第一個核心商業區中環外,相信會有一些連接交通配套,很快到達大嶼山商業區,加上港島西本身供應有限,因此長遠投資價值正面。

至於港島東,其實都不差,都有一定的投資價值,本身是市區,又有購物區、商業區、住宅區,配套成熟,加上供應有限,投資價值絕對有。另外,九龍東是香港第二個核心商業區,發展愈來愈成熟,都有利港島東的價值。

另外,在考慮購買物業的時候,投資回報率,區内的情況,交通配套等都是考慮的因素,但這都是外在的,而樓齡正正是物業本身的質素問題。

好多人喜歡買樓齡低物業,因為樓齡低,轉手容易,但買入成本一般較貴。如果買樓齡太大的樓,就有維修成本問題出,同時下一手投資者,按揭年期至短,所以到時就更難賣。你表示鰂魚涌係心水地區,如果要在這區找你目標物業,的確不少都是樓齡較大的,有這個問題。

最理想,係找到一間可以長住10-20年物業。若你預要換一次樓,最好找一些樓齡不太高,有一定升值潛力的物業(至少同大市同步)。

統合上述的分析,如果從投資角度,這兩個區都有投資價值,而港島西會略好。

當然,你買樓的目的是自住,在上述兩個地區都有投資價值的前題,我認為,你應該較考慮自住因素,那一個區,你自己較喜歡。你有幾個方案:

第一,如果你喜歡港島東,除了鰂魚涌,其實西灣河或筲箕灣,都可以一同考慮,這兩個地方都是配套成熟的住宅區,可以令你較多選擇。

第二,雖然較理想是找一些樓齡在10年-20年的樓,但一些物業,就算有30年或多少少,如果維修等因素理想,其實仍可考慮。當然,你所擔心的,如果40年以上樓齡,下一手買家可能有影響,的確會有這情況,所以這類物業會略為扣分。

第三,港島西你可以考慮堅尼地城,都是一個不差的住宅區,如果找一些20年、30年樓齡的樓,以你的目標金額都能找到的,但你要考慮自住因素,是否自己喜歡的地區。

你表示第一次買樓,我建議你多睇樓,多睇不同的地區,有些新手睇樓,睇數間就認為自己已了解整個樓市情況,但這樣其實不足夠的,最好大量睇樓,同時,多到不同的地區,了解這區的配套,自己是否喜歡,始終你自住的因素較大。