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理財個案:等樓市大跌買樓收租?

24-04-2024
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網友來信:

“龔sir你好,拜讀你《80後百萬富翁》1&2後先真正認識財務自由既重要,想請教現有資產應如何分配。

本人及太太都係八十後,仔女分別3歲及1歲。現有資產如下:

  1. 自住樓,市值$11M,欠按揭$4.5M
  2. 現金$1.5M放mortgage link
  3. 現金$250K備用
  4. 基金連壽險$1.2M
  5. 股票$280K(多年前買入)
  • 0005 x 2800股
  • 0636 x 3000股
  • 1618 x 1000股
  • 3988 x 2000股
  • iBond x 400股
  1. 半年仍有一筆約滿酬金 $300K
  2. 每月扣除開支/交稅/保險後, 二人可儲$50K

1)想買股票,又想儲錢等樓市跌買多層樓收租,請問應如何分配現金/現金流?
2)請問現有股票應否繼續持有?
3)想買2800,0823,0388,1299,0002,0138,1113,0700等龍頭股,月供還是一手一手買入?
4)如月供每月可儲的一半($25K) 會唔會太多?
5)如一筆過應等幾時買?”

龔成老師分析:

你的情況,這刻應該增值多過追求現金流,等年齡再大一點,資產再多一點時,才集中追求現金流。另外,你現時較集中在物業方面,宜增加物業以外的資產類別。

在你本身較少股票比例前提下,你應增加股票,到有機會時,才投資第二個物業收租。你現時的現金有$175萬,股票$28萬,在香港投資收租物業最多只能造5成按揭,這刻要買多一個物業收租有點距離,因此,你不用急買收租樓,可以視為一個長線目標。

其實比起收租樓,投資物業以外的投資工具,有可能更適合你,始終你本身有物業,再買多個物業的逼切性不高,因此,你這刻應該用其他工具作財富增值,到有一定的流動資金後,如果見到樓市有較大的下跌,同時投資回報比其他工具高,到時可考慮,但不一定視為必然要進行的一步。

至於現時的按揭高息戶,如果你能承受基本風險,可考慮將當中的部分資金(如3-5成),投資在股票中,這部分的資金可考慮一收息股會較穩陣。因為收息股,股息回報比你按揭利率高,不用將太多錢放在mortgage link,除非你地好保守,好怕買股票,否則,只是買穩健收息股,都可以有不錯的效果。

現有股票不過不失的,可繼續持有。

我地持有一隻股票與否,最重要是睇企業的質素及前景,你持有的股票都可以,但以你的年齡,其實可投資增長力更強的股票。

你可以之後增持其他增值力更強的股票,原有股票暫時持有住先無問題。就以匯豐(0005)來說,這股有質素,但企業的賺錢能力,已經比過往年代減弱,這類股都可持有,但就未必值得佔組合太多,因此原有貨可持有,但不建議增持。

至於中行(3988),由於增長力不強,因此不要增持,你原有貨可持有。

這些選股,大部分都有質素,以你的年齡及財政情況,可以投資一些平穩增長股,2800,0823,0388,1299,1113,0700都適合。你選股選龍頭股,方向正確。

你可以同時考慮美股,最簡單是Vanguard S&P 500 ETF(VOO),就是追蹤美股的ETF,追蹤指數是標普500指數,當中都是全球有實力的公司,有長線投資價值。

由於美股波動,不建議一次過大手買入,最好的方法慢慢分注,或以月供模式進行,長線持有,這是一個最好的投資策略。

月供$25000不算多,適合你的。

建議你利用月供股票,去長期累積優質股,以股票作為滾存財富的核心,如果你真的想以買收租樓為目標,可以利用「股票+現金」去累積財富,而一些流動性較差的產品,就未必太適合。

當你累積到一定的財富後,到時可再分析樓市情況,如果樓市有一定下跌,同時投資回報率高,就可以考慮買樓(但不一定視為必然要做的目標),因為你買樓的目的都是財富增值及現金流,而有些投資工具都能產生這效果。

首先,你要保持$25000月供,我亦相信月供適合你的,因為月供能將買入價平均,能減少一次過在高位買入的風險。

同時,你每月都會剩下部分現金,這部分就可等時機買入,當股市有較大下跌,明顯便宜時,才進行這動作。但不建議一次過用盡資金,到時最好以分注的模式進行。