理財個案：股樓並行，財務自由大法！

網友來信：

“龔成老師你好，小弟非常欣賞龔成老師對讀者的財務建議，回應既貼地、又易讓讀者明白投資的道理。小弟希望老師可指點一下，如何可有效達至財務自由？

小弟今年36歲，太太33歲。現居自購兩房私樓（現估值600萬），每月供約13500（尚有約14年供完）。

我年薪約70萬、太太38萬，我有現金約80萬、太太有40萬，大家都收入穩定。另外，我倆打算未來一年要小朋友。

每年保險支出約10萬（包括自己母親人壽、自己人壽和危疾及太太的危疾）。另外亦做了月供基金約每月約3000，日常生活開支每月共約15000元。

小弟聽老師講月供股票的好處，早兩個月開始每月供，亦不敢胡亂買股票了，因以前炒股輸了不少。

龔成老師分析：

你應善用現時的每月所得，你仍算是年輕，仍是累積財富的黃金時期，而我們進行人生財富累積，會用「先增值，後現金流」作策略，這刻你應較集中在增值方面，好好運用資金，相信將來會滾得一定的財富。

因此，你應投資增值力的項目，你可以將資金投資「平穩增長股」+「潛力股」，至於比例，則要睇你本身的風險承受能力，如果不能承受太多風險就不要投資太多潛力股，另外，潛力股要求你有一定的投資實力，如果實力不算強，就不宜投資太多。

你想長遠有3層樓，只要一步步進行，有機會做到的。同時，只要有計劃，一步步努力，長遠可以做到財務自由的。

但要留意，我們在資產配置方面，最好建立一個平衡的組合，不要過度集中在一類型的資產項。因此，如果你只有3層物業並無任何其他資產，這並不是一個理想的財富配置，因為太過集中在一類型的資產，會出現集中風險，當該類資產出現較大的價格下跌時，就會對你做成不利影響。

因此，最理想的做法是並行建立其他資產，平衡配置，如果其他資產未夠多，就不要強行買第2層、第3層物業，先建立好其他資產，配置好整個財富組合。

因此，你可以以「長遠有3層樓」為長遠目標，可以視為一個大方向，但不用太心急進行，也不用硬性要自己一定要這樣做，因為物業只是其中一種投資工具，並不是唯一的，你可以到時睇情況，一步步決定，如果有比物業更好的工具，其實不一定利用物業去財務自由。

你們年薪合共約$100萬，加上現金約$120萬，只要努力儲蓄，並利用資金投資，能滾存到一定的財富。由於你這刻已有第1層物業，建議你不要太急買第2層，你可以投資股票先，這樣除了可以平衡你的財富組合外，同時可以利用股票，幫你滾存更多首期。

由於收租樓只能借5成以下的按揭，你宜累積多些首期先買第2層物業，這個動作不用急。

你們現時的每月支出並不多，我相信可以儲到一定的資金，但由於你表示想生小朋友，這就會令之後的負擔增加，但如果你想以長遠有3層樓、財務自由為目標，盡量要逼自己，每月儲到$3萬-$5萬。同時，你們現時已經可以開始月供股票，這是一個很好的累積財富方法。

假設你們平均能儲到$6萬，一年後支出增加令每月儲蓄減至$4萬，5年合共可儲本金為$264萬，再加上投資回報，以及你原有的$120萬現金，到時可以滾存到$430萬-$580萬的財富。

你可以到時再分析樓市，如果是一個理想的投資時機，加上租金回報率又吸引，你可以買第2層樓去收租。

但建議你到時不要用盡所有資金，最好只動用部分，餘下部分現金及股票，等你可以平衡整個財富的組合，以及能利用其他資產助你財富增值。

買入第2層樓後，你就將物業放租，租金要大過供樓支出，這樣就能進入正現金流狀態。

同時，你要努好利用儲蓄及投資，將資金滾存，為第3層樓準備。

第3層樓的投資時間，是第2層樓的10年後（即是由這刻計，大約15年後），到時你已經清還了第1層樓的供款，你到時現金流會大增。

而你在這10年間，利用了儲蓄及投資，滾存了一定的財富。到時可以再分析，你是否想投資第3層樓，以及到時樓市的情況，又或想將資金投資其他工具，這一刻不用定得太仔細，有一個大方向就得，到時可以再決定。

如果買第3層樓，由於收租樓都要5成按，因此應該租金能大過供款，這物業會處於正現金流狀態。加上你已累積了一定物業以外的資產，以及你第1層樓已供款完成，第2層樓又正現金流，你整體的現金流相信會理想。你到時可以重組你整個財富組合，集中投資一些現金流較強的資產項，財務自由到時是可以的。

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