銀行提供的新造住宅物業H按計劃，普遍會以「HIBOR+1.3%」計算，並一般設有與P按息率相同的鎖息上限（3.5厘）。對於現時正在供樓的業主，只要HIBOR維持在2.2厘以下，便可享受低於封頂息率的供款利率。過去三個月，HIBOR一直維持在低水平，令供樓人士享有「超低息蜜月期」。然而，近日一個月HIBOR已升至2.5厘以上，意味供樓人士需以封頂息率3.5厘供款，短暫的「超低息蜜月期」已告結束。

物業估價是按揭申請的一項重要指標，銀行會將其視為信貸風險管理的一部分，並根據估價行的專業評估來決定可借出的貸款金額。對買家而言，他們亦希望估足價並借足心目中的貸款金額，避免抬錢上會。各銀行所採用的估價行及估值準則有所不同，考量因素通常包括物業類型、質素以及附近的成交紀錄等，而樓價及成交價的升跌則是影響物業估價走勢的主要因素。

二月份《財政預算案》宣布放寬物業從價印花稅的稅階，吸引首置客和投資者進入市場，三月至五月期間的樓市交投亦十分理想。交投量增加，加上多個新盤及居屋買家陸續上會，帶動上半年按揭市場回暖。根據金管局住宅按揭統計，上半年新取用按揭貸款額及宗數分別為1,000.87億元及21,865宗，較去年同期的930.72億元及20,905宗，分別增加70.15億元（7.5%）及960宗（4.6%）。其中六月份的按揭貸款額及宗數雙雙創下12個月新高。

銀主盤是指物業業主無法償還銀行按揭貸款，承按銀行遂向法庭申請收回該物業，並將其於市場上出售。近日銀主盤湧現市場，開價較市價折讓高達五成，看似十分抵買。然而，購買銀主盤較一般樓宇買賣更需費心，按揭批核亦較為困難。筆者將於本文詳解其中原因。

美聯儲將會審視通脹及就業數據走勢，如情況可控，下半年或會進行年內首次減息。如美息下跌，本港拆息將跟隨回落，而本港銀行亦會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略，有機會跟隨下調最優惠利率(P)，下調空間約1/8厘至1/4厘，即有機會回落至加息周期前水平，對樓按市場有正面支持作用。

回顧上半年，政府於二月份放寬印花稅之後，樓市隨即迎來小陽春。儘管首季負資產個案攀升至4萬宗，但仍未減低入市氣氛，三、四月整體交投顯著上升之餘，樓價指數亦於四、五月連續錄得輕微升幅。按揭市場方面，拆息更曾急跌至半厘水平，銀行對按揭業務的取態轉趨積極。筆者將從以下方向概括上半年的樓按市場：

根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料，六月份現樓按揭宗數為6,772宗，較五月份的5,058宗大增1,714宗（33.9%），連續上升兩個月，創下22個月的新高。而受到多個新盤買家上會的帶動，該月的樓花按揭宗數為564宗，較五月份的384宗大增180宗（46.9%），連續下跌兩個月後回升，創下三個月以來的新高。

2月份政府放寬物業從價印花稅的稅階後，本港樓市交投量隨即顯著增加，同時吸引了不少內地或新來港人士入市。根據美聯研究中心綜合土地註冊處的資料顯示，自3月份起，內地買家（以買家姓名英文拼音鑑別）在本港樓市的一二手住宅註冊個案，已連續三個月錄得超過1,000宗的水平。在個別市區的鐵路新盤中，內地買家佔個人買家的比例更高達近六成。隨著越來越多內地人士通過本港各項人才計劃來港就業及定居，加上撤辣效應，相信內地買家的比例將有上升的空間。

近年海外國家逐步緊縮移民政策，削減移民人數並提高門檻，導致不少港人的移民意欲大減。此外，有一些曾經移民海外的港人也選擇回流，重新投入香港的生活與工作。回流香港原因眾多，包括個人及家庭適應、經濟因素以及教育選擇等。事實上，香港獨特的魅力和深厚的文化底蘊，使得許多人在經歷海外生活後，最終選擇返回這個熟悉的地方。

美聯儲連續第四次會議按兵不動，基準利率維持在4.25厘至4.5厘的區間，符合市場預期。利率點陣圖顯示，今年年底前有可能減息半厘，即最多可減息兩次。