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房產稅政策:徵稅真相大拆解(下)

02-06-2022
灣區博士同你Zoom進大灣區_20220602

房產稅政策是政府為維護國家房地產市場的穩定,防止「炒樓」情況泛濫而制訂的;家庭首套住房,家庭人均居住面積不足60平方米,業主均無須為其物業繳付房產稅。先前的文章為大家講解了房產稅政策的歷史、演變,制訂的目的,以及政策內容,這次筆者將以舉例形式,更具體地向大家說明房產稅的計算方法。

假設筆者一家四口,早前在上海購置了一套80平方米的住宅,現再新購一套110平方米的住房,兩個單位的面積總和為190平方米;由於人均居住面積仍不到60平方米,我們並不須要為是次新購住房繳交房產稅。另一個例子,如果我們一家四口,已擁有一套180平方米的住房,現再新購一套110平方米的住宅,由於兩套物業的面積總和為290平方米,超出了每人60平方米的居住面積限制,我們則須為這次置業繳交房產稅。

假設新購物業位於珠海斗門,其價錢為每平方米15000元,而超出免稅限制的面積為50平方米,超出面積的總價為兩者相乘後的金額,即750000元。總價「打7折」後,金額為525000元,再乘以0.6%的稅率,得出的3150元,便是我們每年須繳交的房產稅金額。四個人擁有180平方米的居住面積,本已是「豪宅級」的享受,此時再度置業,動機或多或少也涉及投資,要為物業繳交稅款,筆者認為也是合情合理。

那麼,如果家庭購置的第一套物業,面積超過了人均居住面積60平方米的免稅限制,業主又是否須要為物業繳稅呢?由於家庭首套物業,都是作自住用途,而政策內容亦列明只會向家庭第二套或以後,且超出免稅面積限制的住房徵稅,因此即使首套物業的面積超出免稅限制,業主亦無須為物業繳交房產稅。

本次新房產稅政策,尚未有準確的徵收方向,現時也只能根據市場狀況參考上海的徵收方式。住宅、非住宅都是這次政策的徵收目標,因此住宅和公寓都會被列入徵收範圍。本次新房產稅政策,現在仍處卡試點階段,目前下一步試點城市,可能包括深圳、海南和浙江,試點時間為期5年。不過,若想要大範圍推動政策,至少還需要10年時間,所以最新公佈的房產稅政策,相信暫時不會對樓市造成重大影響。

筆者認為內地的房產稅政策,稅款一點也不高,若與香港的「差餉」作比較,價錢甚至相差很遠。在香港,一套500萬的物業,假設市場租金為2萬元,業主每個季度須繳交3000元差餉,即每年12000元。可是在內地,一套總價500萬,單價2萬元的物業,若物業超出免稅限制的面積為50平方米,每年須繳交的房產稅金額也只是4200元,足足比差餉便宜接近三分之二!盼望透過以上的例子,能讓大家更具體和清晰地了解內地的房產稅政策,也釋除大眾對內地置業的疑慮。


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